Nowa era na rynku najmu. Reformy przepisów otworzyły drogę do rekordowych podwyżek
Wprowadzone w marcu reformy prawa najmu miały przynieść ustabilizowanie sytuacji na irlandzkim rynku mieszkaniowym i zagwarantować przewidywalność stawki czynszowej. Rzeczywistość okazała się jednak zupełnie inna, a skutki nowelizacji odczuli przede wszystkim najemcy.
Wynajmujący bezlitośnie wykorzystali luki oraz nowe możliwości, jakie dają przekształcenia przepisów, co przełożyło się na czterokrotnie szybszy wzrost opłat za mieszkania w porównaniu z limitami wyznaczanymi przez poprzedni system. Rada ds. Najmu Mieszkaniowego (RTB) opublikowała najnowszy raport przygotowany we współpracy z Instytutem Badań Ekonomicznych i Społecznych, z którego wynika jasno, że presja finansowa na lokatorów sięgnęła poziomu niespotykanego dotąd w historii pomiarów.
Średni czynsz za nowe umowy najmu (Q1): 1839 € (+9,1% r/r)
Średni wzrost kosztów dla nowego najemcy: +153 € / miesiąc (+1836 € / rok)
Średni czynsz dla istniejących umów: 1513 € (+4,2% r/r, +60 € / miesiąc)
Skok kosztów uderzył najmocniej w osoby szukające nowego lokum. Stawka za nowe umowy najmu skoczyła w skali kraju o 9,1 proc., osiągając pułap 1839 euro miesięcznie. Daje to bezpośredni wzrost wydatków domowych o 153 euro każdego miesiąca, co w ujęciu rocznym przekłada się na kwotę 1836 euro. Wyraźny wzrost dotknął także dotychczasowych umów. Mimo że w teorii wciąż obwiązuje tu próg podwyżek, czynsze kontynuujących najem skoczyły o 4,2 proc., osiągając poziom 1513 euro miesięcznie, czyli o 60 euro więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.
Nowelizacja przepisów z marca zakłada ograniczenie corocznej korekty opłat do maksymalnie 2 proc. lub wartości wskaźnika inflacji, o ile ten okazuje się niższy. Kluczowy wyłom stanowi jednak mechanizm pozwalający na reset stawki do tak zwanej „ceny rynkowej” po wygaśnięciu dotychczasowego stosunku najmu lub przy braku kontynuacji umowy. Właśnie ten element sprawił, że rynkowe stawki odkleiły się od jakichkolwiek limitów.
Kryzys uwidacznia się najbardziej w rejonach miejskich, gdzie niedobór lokali mieszkalnych pogłębia zjawisko drastycznych podwyżek. W dziewięciu hrabstwach czynsze skoczyły o ponad 10 proc. Najbardziej dramatyczny wzrost zanotowano w większych miastach.
Limerick: +21%
Cork: +16%
Galway: +13% (przekroczona bariera 2000 €)
Waterford: +11%
W stolicy sytuacji wcale nie można uznać za stabilną. Średni czynsz dla nowego najemcy w Dublinie wynosi obecnie 2335 euro miesięcznie, natomiast w obszarze Wielkiego Dublina sięga 1806 euro. Historyczną barierę przełamało miasto Galway, gdzie opłata za nowe umowy najmu po raz pierwszy w historii przekroczyła próg 2000 euro miesięcznie.
Niezrozumiałe podwojenie dopuszczalnego wskaźnika inflacji czynszowej przy istniejących umowach (wzrost o 4,2 proc. przy formalnym limicie 2 proc.) wywołało falę pytań o skuteczność mechanizmów kontrolnych. Dyrektor RTB Rosemary Steen zapewniła, że instytucja podejmie bezwzględne kroki wobec podmiotów naruszających prawo. Od tego miesiąca regulator zyskał uprawnienia do nakładania stałych kar pieniężnych za sześć konkretnych wykroczeń.
Głównym orężem ma być obowiązek dostarczenia tak zwanego zawiadomienia o ustaleniu wysokości czynszu, które ma precyzyjnie wyjaśniać wyliczenie kwoty na podstawie przepisów o kontroli czynszów. Jeżeli właściciel zaniedba tego obowiązku, grozi mu grzywna, a najemcy przysługuje prawo do uzyskania rekompensaty w wysokości 200 euro za każde uchybienie proceduralne.
Raport RTB przynosi też informacje dotyczące stabilności zatrudnienia i zamieszkania. Liczba wydanych zawiadomień o wypowiedzeniu umowy, a stanowiących w praktyce nakazy opuszczenia lokalu, spadła w okresie od kwietnia do czerwca do poziomu 4031. W porównaniu z pierwszym kwartałem roku, kiedy odnotowano ponad 7000 takich przypadków, oznacza to zauważalny spadek. Łączna liczba zarejestrowanych najmów prywatnych wzrosła do 241 000, lecz wskaźniki te maskują powolną ucieczkę drobnych inwestorów z rynku. Aż 66 proc. właścicieli posiada zaledwie jedno mieszkanie na wynajem, stanowiąc zaledwie jedną czwartą całego zasobu. Z kolei duzi inwestorzy instytucjonalni, dysponujący ponad setką lokali, kontrolują 15 proc. rynku.
Reakcja polityczna na opublikowane dane była natychmiastowa. Rzecznik ds. mieszkalnictwa partii Sinn Féin Eoin Ó Broin określił wskaźniki RTB jako „głęboko niepokojące”. Zauważył też, że podwyżki uderzyły w społeczeństwo jeszcze zanim rynek zdołał w pełni skonsumować długofalowe skutki możliwości podnoszenia stawek przy nowo zawieranych umowach. Podkreślił również, że mimo spadku liczby wypowiedzeń, poziom 4000 rodzin zmuszonych do szukania nowego dachu nad głową w warunkach tak głębokiej dysfunkcji sektora prywatnego oznacza narastający dramat społeczny.
Nowy model prawny nakłada na właścicieli obowiązek zawierania umów na co najmniej sześć lat oraz blokuje możliwość ponownego podniesienia stawki do poziomu rynkowego przed upływem tego okresu (chyba że nastąpi wcześniejsze rozwiązanie stosunku najmu). Drobni wynajmujący skarżą się jednak na gorset restrykcji, podczas gdy najemcy stają w obliczu barier finansowych, których przekroczenie graniczy z cudem. Na rynku, na którym brakuje podstawowej równowagi między popytem a podażą, każde ustawowe próby uregulowania czynszów wydają się generować nowe, trudne do przewidzenia skutki uboczne.
Bogdan Feręc
Źr. Independent
