Nie powstanie 700 mieszkań dla studentów. Rada zmieniła przeznaczenie terenu mimo rekomendacji organu planistycznego

Teren w Our Lady’s Grove w Goatstown, położony zaledwie około 850 metrów od University College Dublin, miał zostać wykorzystany pod budowę kompleksu zakwaterowania dla 698 studentów. Plany zostały jednak zablokowane w wyniku decyzji rady hrabstwa Dún Laoghaire-Rathdown o utrzymaniu obecnego przeznaczenia działki. Deweloper określa tę sytuację jako „szaleństwo” i zwraca się o interwencję rządu, a w sprawę zaangażował się również Związek Studentów UCD.

Sprawa Our Lady’s Grove jest kolejnym przykładem napięcia pomiędzy polityką mieszkaniową państwa a decyzjami podejmowanymi na szczeblu lokalnym. W sytuacji, gdy studenci w Dublinie od lat mierzą się z trudnościami w znalezieniu zakwaterowania w pobliżu uczelni, teren znajdujący się niemal w bezpośrednim sąsiedztwie jednego z największych uniwersytetów w kraju pozostanie niewykorzystany. Deweloper Mark Colgan, dyrektor Colbeam Limited uważa, że decyzja rady jest trudna do uzasadnienia zarówno z punktu widzenia gospodarowania przestrzenią, jak i potrzeb mieszkaniowych.

– To niezwykle przygnębiające – powiedział Colgan, określając sytuację jako dziwaczną

Jego zdaniem lokalizacja działki przemawia za jej zabudową. – Stoimy na działce o powierzchni 5,25 akrów, 850 metrów od UCD, niecały kilometr od stacji Luas, 100 metrów od przystanku autobusowego, 3 km od Grafton Street, a teren jest wyłączony z użytkowania. Jest otoczony domami i to nie ma sensu – argumentował.

Rekomendacja była jednoznaczna

Spór jest tym bardziej interesujący, że Biuro Regulatora Planowania (OPR) wcześniej rekomendowało zmianę przeznaczenia terenu na budownictwo mieszkaniowe. Taką rekomendację przedstawiono radzie na początku tego roku. Poparła ją również władza wykonawcza rady Dún Laoghaire-Rathdown, która uznała, że działka nadaje się pod zabudowę mieszkaniową. Ostatecznie radni zdecydowali jednak inaczej i zagłosowali przeciwko rekomendacji.

W praktyce oznacza to utrzymanie przeznaczenia działki na otwartą przestrzeń zielona oraz obiekty użyteczności publicznej. Problem polega na tym, że teren jest własnością prywatną, pozostaje ogrodzony, zamknięty i niedostępny dla mieszkańców. W efekcie działka pozostaje niewykorzystana, choć jej położenie sprawia, że potencjalnie mogłaby pełnić istotną funkcję mieszkaniową.

698 miejsc dla studentów pozostanie tylko na papierze

Historia tej nieruchomości jest dłuższa. Przez około dwie dekady, bo do 2022 roku teren był przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową. W 2022 roku rada zmieniła jego przeznaczenie na otwartą przestrzeń zieloną i zrównoważoną infrastrukturę sąsiedzką, określaną jako SNI. Wcześniej inwestorzy otrzymali jednak zgodę na realizację konkretnego projektu. W 2021 roku uzyskano pozwolenie na budowę kompleksu zakwaterowania dla 698 studentów, składającego się z ośmiu bloków. Decyzja została zaskarżona i pozostaje przedmiotem kontroli sądowej. Zmiana przeznaczenia terenu dokonana rok później stworzyła natomiast dodatkową przeszkodę. Nawet jeżeli kontrola sądowa dotycząca wcześniejszego pozwolenia zakończy się korzystnie dla inwestora, działka nie będzie mogła zostać zabudowana bez ponownej zmiany jej przeznaczenia.

To właśnie ten element sprawy Colgan uważa za szczególnie problematyczny. W kwietniu firma Colbeam zwróciła się do premiera Micheála Martina o interwencję. W piśmie skierowanym do szefa rządu wskazano, że sytuacja pokazuje „bardzo wyraźny rozdźwięk między planowaniem krajowym i polityką mieszkaniową z jednej strony a lokalnym procesem decyzyjnym z drugiej strony”.

Firma argumentowała, że teren, który powinien przyczynić się do zwiększenia podaży mieszkań, pozostanie „nieużywany i sterylny”, mimo że – zdaniem inwestora – wszystkie istotne wskaźniki strategiczne i techniczne przemawiają za jego wykorzystaniem. Podobne pisma skierowano do wicepremiera Simona Harrisa, ministra mieszkalnictwa Jamesa Browne’a oraz ministra szkolnictwa wyższego Jamesa Lawlessa.

Studenci proszą rząd o zainteresowanie się sprawą

W sprawę zaangażował się również Związek Studentów UCD. Jego były przewodniczący Michael Roche zwrócił się do ministrów Browne’a i Lawlessa z prośbą o zbadanie możliwości wykorzystania terenu pod zakwaterowanie studenckie. Argumentacja studentów jest bezpośrednia: każdego roku osoby rozpoczynające lub kontynuujące studia mają problemy ze znalezieniem lokum w pobliżu kampusu. W konsekwencji część z nich musi dojeżdżać coraz dalej i ponosić coraz wyższe koszty, a inni zmuszeni są zaakceptować niestabilne lub niepewne warunki mieszkaniowe.

Roche podkreślił, że sytuacja wpływa nie tylko na komfort życia studentów, ale również na ich dobrostan, uczestnictwo w życiu akademickim i ogólne doświadczenie związane ze studiowaniem. – Ma to bezpośredni wpływ na dobrostan uczniów – stwierdził. Jego zdaniem Our Lady’s Grove jest właśnie takim strategicznie położonym terenem, który powinien zostać zachowany z myślą o przyszłej budowie akademików lub szerzej rozumianego zaplecza mieszkaniowego dla studentów UCD.

Od zakonu do prywatnego inwestora

Historia nieruchomości ma również wymiar własnościowy. Our Lady’s Grove należało wcześniej do Zgromadzenia Sióstr Jezusa i Maryi. W 2017 roku teren został sprzedany firmie budowlanej Durkan za 13 mln euro. Później nieruchomość kupiła firma Colbeam, będąca wspólnym przedsięwzięciem Sandyford Holdings i firmy budowlanej Hollybrook, zajmującej się budową akademików. Dla inwestora obecna sytuacja oznacza nie tylko brak możliwości realizacji planowanego przedsięwzięcia, lecz także utrzymanie w stanie niewykorzystania nieruchomości położonej w wyjątkowo atrakcyjnym miejscu.

Rząd nie komentuje decyzji

Departament Szkolnictwa Wyższego nie odniósł się bezpośrednio do przypadku Our Lady’s Grove. Podkreślił jednak, że minister James Lawless uważa za konieczne zwiększenie podaży akademików w całej Irlandii. Stanowisko to nabiera znaczenia właśnie w kontekście decyzji dotyczącej działki położonej tak blisko UCD.

Z kolei Departament Mieszkalnictwa przypomniał, że minister James Browne wydał w ubiegłym roku nowe wytyczne dla władz lokalnych. Ich celem jest wspieranie bardziej spójnego planowania przez samorządy w taki sposób, aby odpowiadało ono na zapotrzebowanie mieszkaniowe.

Za ocenę planów władz lokalnych odpowiada OPR, które działa niezależnie od rządu. OPR również nie chce komentować sprawy Our Lady’s Grove. Jednocześnie potwierdziło, że zmiany w planie rozwoju rady będą oceniane pod kątem zgodności z krajową polityką mieszkaniową. Dopiero po tej ocenie będzie można rozstrzygnąć, czy minister mieszkalnictwa powinien wydać dyrektywę nakazującą radzie zmianę planu.

Pytanie o sens polityki mieszkaniowej

Sprawa Our Lady’s Grove wykracza więc poza jeden spór inwestycyjny. Dotyczy zasadniczego pytania o to, jak w Irlandii powinny współgrać decyzje władz lokalnych z krajową polityką mieszkaniową. Z jednej strony mamy teren prywatny, wcześniej przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową, położony w bezpośrednim sąsiedztwie UCD i dobrze skomunikowany z resztą Dublina. Istniał również konkretny projekt przewidujący 698 miejsc dla studentów. Z drugiej strony mamy decyzję lokalnych radnych, którzy odrzucili rekomendację organu planistycznego dotyczącą zmiany przeznaczenia nieruchomości.

W rezultacie działka pozostanie przeznaczona na otwartą przestrzeń i infrastrukturę sąsiedzką, choć, według przedstawionych informacji, nie jest przestrzenią publicznie dostępną.

Dla Dublina, który od lat zmaga się z presją mieszkaniową, jest to sytuacja co najmniej paradoksalna. Niemal siedemset potencjalnych miejsc zakwaterowania studenckiego nie powstanie, a teren pozostanie niewykorzystany.

Ostateczne słowo w tej sprawie może jeszcze należeć do organów państwowych. OPR ma ocenić zmiany w planie rozwoju, a następnie może pojawić się pytanie o ewentualną dyrektywę ministra mieszkalnictwa. Na razie jednak 5,25 akra w Goatstown pozostaje symbolem szerszego problemu: w irlandzkim systemie planowania potrzeba mieszkań i lokalne decyzje dotyczące sposobu wykorzystania gruntów nie zawsze idą w tym samym kierunku. A w przypadku studentów UCD rachunek za ten rozdźwięk może być bardzo konkretny, więc 698 miejsc zakwaterowania, których nie będzie.

Bogdan Feręc

Źr. Independent

Fot. Google Maps