Gdy cena wywoławcza przestaje coś znaczyć. Irlandzki rynek nieruchomości pod presją nieprzejrzystych licytacji
Nowe dane przygotowane przez MyHome.ie we współpracy z Bank of Ireland odsłaniają mechanizm, który od lat frustruje kupujących i tłumi płynność rynku. Jedna na siedem transakcji mieszkaniowych w Irlandii kończy się ceną o co najmniej 20 procent wyższą od kwoty wywoławczej, a dwie na pięć – o ponad 10 procent. W praktyce oznacza to, że cena ofertowa coraz rzadziej jest realnym drogowskazem, a coraz częściej punktem startowym w wyścigu, którego reguły pozostają dla wielu niejasne.
Autorzy raportu podkreślają, że właśnie ta narastająca rozbieżność między ceną wywoławczą a finalną ceną sprzedaży jest jedną z kluczowych przyczyn niskiej płynności rynku wtórnego. Irlandia i tak należy do państw o najrzadziej rotujących zasobach mieszkaniowych i przeciętna nieruchomość zmienia właściciela raz na 50 lat. W 2024 roku doszło do 61 tysięcy transakcji, co odpowiada zaledwie 2,8 procent zasobu. To wynik istotnie poniżej poziomu z Wielkiej Brytanii (3,6 procent) i wyraźnie niższy od średniej z ostatniej dekady (4,2 procent).
Różnica widoczna jest także wśród właścicieli posiadających kredyty hipoteczne. W 2024 roku tylko 9 tysięcy z nich zdecydowało się na przeprowadzkę, a to zaledwie 0,4 procent rynku, czyli mniej niż połowa brytyjskiego wskaźnika. Eksperci wskazują, że nieprzejrzystość procesu sprzedaży i licytacji skutecznie zniechęca ludzi do zmiany domu, zwiększając presję na już ograniczoną podaż.
Główny ekonomista Bank of Ireland Conall Mac Coille zwraca uwagę, że mimo wprowadzenia Rejestru Cen Nieruchomości, przejrzystość irlandzkiego rynku wciąż pozostawia wiele do życzenia. Jego zdaniem ujawnianie ofert zgodnie z wymogami PRSA to za mało, więc potrzebne są narzędzia, które pozwolą kupującym śledzić przebieg licytacji w czasie rzeczywistym.
W raporcie wskazano, że rozwiązaniem mogą być transparentne platformy przetargowe online, które stają się coraz popularniejsze. Według MyHome prawie połowa transakcji jest już prowadzona w środowisku umożliwiającym cyfrową licytację. Daje to kupującym wgląd w historię ofert i pozwala składać własne w dowolnym momencie. Dyrektor zarządzająca MyHome.ie Joanne Geary argumentuje natomiast, że pełna przejrzystość procesu licytacji może wzmocnić zaufanie i poprawić płynność rynku.
Mimo tych postępów problem pozostaje poważny, bo niedawne badanie Komisji ds. Ochrony Konkurencji i Konsumentów ujawniło, że tylko 16 procent nabywców uważa rynek nieruchomości za przejrzysty. Dysproporcja między ceną wywoławczą a wylicytowaną sprawia, że kupujący poruszają się po omacku, a sprzedający często nie wiedzą, jak realnie wycenić swoje domy. To właśnie ta niepewność spowalnia rynek, który już teraz zmaga się z niedoborem mieszkań i rosnącym popytem.
Raport sugeruje też jednoznacznie, że bez zmian systemowych w procesie licytacji i bez otwartego dostępu do danych rynek nadal będzie działać wolniej niż w innych państwach europejskich. W efekcie zarówno kupujący, jak i sprzedający pozostaną w sytuacji, w której cena wywoławcza staje się jedynie formalnością, a realne koszty zakupu pozostają niewiadomą aż do ostatniego momentu.
Bogdan Feręc
Źr. RTE
