Czynsz według sumienia? Państwo oddaje miarkę w ręce właścicieli, a rachunek wystawia najemcom

Irlandzki rząd postanowił wykonać ruch odważny albo naiwny, zależny od tego, jak bardzo wierzy w autorefleksję rynku. W ramach zapowiadanej reformy czynszów właściciele nieruchomości mają sami oceniać, czy stawki, które ustalają, rzeczywiście odpowiadają „czynszowi rynkowemu”. Innymi słowy, czy system, który dotyczy jednej z najbardziej wrażliwych sfer życia społecznego, zostaje częściowo oparty na samoocenie ludzi, którzy na wysokich czynszach zarabiają bezpośrednio.

Minister mieszkalnictwa James Browne uzyskał we wtorek zgodę gabinetu na nową ustawę o najmie lokali mieszkalnych. Projekt przewiduje m.in. minimalne, sześcioletnie okresy najmu, utworzenie krajowego rejestru czynszów, nowe zasady kontroli podwyżek oraz ograniczenie eksmisji bez orzekania o winie. Przepisy mają obowiązywać nowe umowy zawierane od marca. Na papierze wygląda to, jak próba zaprowadzenia porządku w sektorze, który od lat dryfuje między kryzysem podaży a społeczną frustracją. Diabeł, co typowe, jak zwykle tkwi w szczegółach.

Kluczowym elementem reformy ma być nowy rejestr czynszów prowadzony przez Residential Tenancies Board (RTB). To tam właściciele będą wpisywać stawki, które uznają za rynkowe, porównując swoje nieruchomości z innymi o „podobnych cechach”, wielkości, standardzie, klasie energetycznej i położeniu na rynku lokalnym. Problem polega na tym, że cała ta operacja opiera się na deklaracji właściciela. Rejestr nie będzie automatycznie oznaczał czynszów odbiegających od średnich rynkowych, a reakcja państwa nastąpi dopiero wtedy, gdy ktoś złoży skargę lub RTB wszczęłoby dochodzenie.

To rozwiązanie bardziej przypomina apel do sumienia niż twardą regulację, bo państwo mówi „sprawdź się sam”, rynek odpowiada, dobrze, „sprawdzę, ile się da”.

Ministrowie przekonują, że nowa ustawa usprawnić ma dostarczanie mieszkań na wynajem i zachęcić inwestorów, którzy od lat skarżą się, że irlandzkie przepisy czynszowe są dla nich nieatrakcyjne. Natomiast w tle jest chroniczny niedobór mieszkań, szczególnie w Dublinie. Rządowa narracja jest jednak spójna i kryzys mieszkaniowy to kryzys podaży, a regulacje, zdaniem ministra Browne’a, „zabiły inwestycje”. Nowa ustawa ma być kompromisem, czyli więcej ochrony dla najemców, ale też większa elastyczność dla właścicieli.

Opozycja widzi to zupełnie inaczej. Posłowie z Komisji Mieszkalnictwa rekomendowali całkowite odrzucenie projektu, a Sinn Féin krytykuje ten projekt od początku do końca. Rzecznik partii ds. mieszkalnictwa Eoin Ó Broin nazwał projekt „ustawą o podwyżkach czynszów”, argumentując, że jego realnym skutkiem będzie stopniowe doprowadzenie większości umów do poziomu stawek rynkowych. Jego zdaniem obecne trendy już teraz wskazują, że w ciągu czterech lat większość najemców zapłaci czynsz bez żadnych osłon regulacyjnych.

Trudno tę poselską obawę uznać za bezzasadną. Kontrola czynszów w skali kraju ma być powiązana z inflacją, a maksymalnie 2 proc. rocznie lub wskaźnikiem CPI, w zależności od tego, która wartość jest niższa. Jednak już nowe mieszkania będą podlegać wyłącznie CPI, bez górnego limitu 2 proc. w okresach wysokiej inflacji. W praktyce oznacza to furtkę do znaczących podwyżek, dokładnie tam, gdzie rynek jest najbardziej napięty.

Owszem, projekt przewiduje sześcioletnie umowy najmu, co ma zwiększyć stabilność i ogranicza eksmisje, ale jednocześnie pozostawia właścicielom szerokie pole manewru, bo np. mniejsi właściciele domów będą mogli rozwiązać umowę z powodów finansowych lub rodzinnych, a po sześciu latach także w celu remontu, zmiany przeznaczenia czy sprzedaży. Nieruchomość można sprzedać w każdej chwili razem z najemcą, co, jak przyznają sami urzędnicy, stanie się coraz powszechniejsze.

RTB ma dostać więcej pieniędzy i budżet wzrośnie o 70 proc. w 2026 roku, a i zatrudnić ma dodatkowych pracowników. To sygnał, że rząd spodziewa się lawiny sporów, ale nawet najlepiej dofinansowany urząd nie zastąpi jasnych, automatycznych reguł. Jeśli system opiera się na samoocenie, konflikty są nieuniknione, a ciężar dowodu w praktyce spada na najemcę.

Minister Browne odpiera krytykę, zarzucając opozycji brak realnych rozwiązań. Premier Micheál Martin mówi natomiast o „największej poprawie ochrony czynszów w historii państwa”. Być może, ale historia ochrony najemców nie zna wielu przypadków, w których kluczowym mechanizmem regulacyjnym było zaufanie do dobrej woli silniejszej strony umowy.

*

Oddanie miarki właścicielom nieruchomości w czasie kryzysu mieszkaniowego to eksperyment społeczny o wysokiej stawce. Jeśli sumienie rynku zawiedzie, a rynek rzadko bywa sentymentalny, rachunek zapłacą ci, którzy już dziś ledwo wiążą koniec z końcem. W teorii to reforma, a w praktyce może się okazać, że to tylko elegancko opakowana deregulacja, w której państwo udaje arbitra, a odpowiedzialność rozmywa się między paragrafami.

Tak na marginesie całej tej sprawy, a lubię przecież rozbierać na czynniki pierwsze wypowiedzi polityków, zajmę się właśnie słowami ministra upadającego mieszkalnictwa. James Browne stwierdził, że wcześniejsze regulacje i późniejszy bark mieszkań „zabiły inwestycje”. Okay, ale skoro proponowane przez resort mieszkalnictwa ustawy iść mają w kierunku rozluźnienia zasad, więc miałoby się pojawić więcej inwestorów, to czy Pan minister spodziewa się, że to zwykli ludzie takimi się staną? Nie. To będą fundusze kapitałowe, korporacje i grupy biznesowe, a zaczną też kształtować czynsze na rynku, co nawiasem mówiąc, już się dzieje, a po zmianie ustawy wyłącznie pogłębi. Tym samym mogę uznać, że ustawa będzie bardziej niż przychylna dla dużych graczy mieszkaniowych na rynku, a ci robić będą z najemcami, co tylko będą chcieli.

Panie ministrze, oddajecie sektor najmu mieszkaniowego tym, którzy z sumieniem i zdrowym czynszowym rozsądkiem nie mają niczego wspólnego, bo dla nich liczy się wyłącznie zarabianie. Proste?!

Bogdan Feręc

Źr. Breaking News

Photo by Rory Hennessey on Unsplash