To może drastycznie pogłębić zapaść mieszkaniową. Fala odejść z rynku najmu

Nowe regulacje dotyczące irlandzkiego rynku najmu wywołują wyraźne napięcie wśród właścicieli nieruchomości. W wielu miastach rośnie liczba wręczanych wypowiedzeń, a agencje mieszkaniowe wprost informują o narastającej panice wśród landlordów. Obawy koncentrują się również wokół najemców, którzy mogą nie znaleźć lokum po wejściu w życie nowych zasad, a sam problem narasta teraz szybciej, niż rząd zaplanował moment wdrożenia zmian.

Nowe przepisy mają zacząć obowiązywać od marca przyszłego roku, a opisują nowy model kontroli czynszów, zasady długości najmu oraz zakres, w jakim właściciele mogą wypowiedzieć umowę. Informacje opublikowane przez Departament Mieszkalnictwa, Samorządu Lokalnego i Dziedzictwa określają nowe reguły, lecz wielu właścicieli odbiera je jako sygnał do natychmiastowej ewakuacji z rynku.

Centralnym elementem zmian jest wprowadzenie 6-letniego najmu o minimalnym okresie obowiązywania (TMD) dla wszystkich nowych umów zawieranych po 1 marca 2026 roku. Największe obawy mają duzi gracze, bo właściciele z większym portfelem najmu będą mogli wypowiadać umowy wyłącznie z powodów związanych z naruszeniami lub utratą możliwości dalszego korzystania z nieruchomości. Nie otrzymają natomiast prawa zakończenia najmu z powodu planowanej sprzedaży, przeprowadzki ani modernizacji. Mniejsi właściciele uzyskają nieco szerszy margines działania, lecz będzie on ograniczony ramami sześcioletnich cykli oraz katalogiem szczególnych okoliczności.

Drugim filarem zmian jest ogólnokrajowa kontrola czynszów, która ma obowiązywać od 1 marca 2026 roku. Podwyżki zostaną powiązane ze wskaźnikiem CPI, a podczas okresów wysokiej inflacji będzie działać limit dwóch procent. Wyjątkiem mają pozostać wyłącznie nowe inwestycje rozpoczęte po 10 czerwca 2025 roku oraz zakwaterowanie dla studentów. W ich przypadku dopuszcza się wyłącznie korektę opartą o wskaźnik CPI. Wprowadzone zasady mają ustabilizować rynek, lecz jednocześnie ograniczają możliwość odzyskania rentowności w krótkiej perspektywie.

Dodatkowym polem napięcia jest sposób resetowania czynszu. Ma być możliwy tylko przy dobrowolnym opuszczeniu lokalu przez najemcę, naruszeniu obowiązków, niedostosowaniu lokum do potrzeb lub po zakończeniu 6-letniej umowy. Nowe zasady blokują wykorzystanie eksmisji bez winy jako narzędzia do przyspieszenia podwyżek.

Agenci mieszkaniowi alarmują, że ta kumulacja przepisów wywołuje masowy odwrót właścicieli. Sprzedaże mieszkań używanych pod wynajem rosną szybciej, niż można było przewidzieć. Część właścicieli wprost przyznaje, że woli wyjść z rynku teraz, zanim utracą możliwość reagowania na zmiany finansowe i rodzinne. Obserwowane obecnie wypowiedzenia umów mają przede wszystkim charakter prewencyjny, co dodatkowo potęguje presję wywieraną na najemców.

W związku z takim zachowaniem rynku, w Irlandii zaczęło rosnąć też ryzyko wzrostu bezdomności, a nie są to już przewidywania, a realna ocena sytuacji i najemcy, których umowy wygasają przed wejściem regulacji w życie, mogą nie znaleźć nowego lokum w odpowiednim terminie. Istotne jest też, że w kraju popyt na niewielką liczbę dostępnych mieszkań stale rośnie, a wycofanie kolejnych nieruchomości z rynku zawęża przestrzeń manewru. Agencje apelują do właścicieli o wstrzemięźliwość, lecz nastroje pozostają napięte.

Rząd stoi obecnie przed trudnym zadaniem, które sam przed sobą postawił, gdyż próba stabilizacji rynku może doprowadzić do pogłębienia kryzysu, jeśli podaż mieszkań na wynajem zmniejszy się szybciej, niż mówiły analizy ekspertów. Kolejne miesiące zadecydują, czy planowane regulacje przyniosą większe bezpieczeństwo najemcom, czy pogłębią pęknięcia, które już teraz przebiegają przez irlandzki system najmu.

Bogdan Feręc

Źr. Independent

Fot. CC BY-SA 2.0 Christine Johnstone