Sześć lat pod jednym dachem. Czy nowe prawo najmu w Irlandii przyniesie stabilność, czy tylko więcej sporów?

Od 1 marca w Irlandii zacznie obowiązywać jeden z najpoważniejszych pakietów zmian w prawie najmu od lat. Państwowa Rada ds. Najmu Lokali Mieszkaniowych (RTB) uruchomiła kampanię informacyjną, zapowiadając bardziej cyfrowy nadzór nad czynszami, nowe obowiązki dla właścicieli oraz fundamentalną zmianę długości i charakteru umów najmu. Rząd przekonuje, że celem reform jest większa stabilność dla najemców i przejrzystość rynku. Krytycy ostrzegają jednak, że skomplikowane przepisy mogą przynieść odwrotny efekt.

Najbardziej przełomową zmianą jest wprowadzenie minimalnego sześcioletniego okresu trwania nowych umów najmu zawartych po 1 marca. Ma to zapewnić lokatorom stabilność, której dotąd często brakowało, zwłaszcza w warunkach rosnących czynszów i niepewności mieszkaniowej. Jednocześnie ustawodawca wprowadził ograniczone podstawy eksmisji, szczególnie wobec dużych właścicieli posiadających więcej niż trzy nieruchomości. W ich przypadku eksmisja będzie możliwa głównie wtedy, gdy najemca narusza warunki umowy, na przykład nie płaci czynszu, albo gdy lokal przestaje odpowiadać jego potrzebom.

Inaczej wygląda sytuacja w przypadku drobnych właścicieli. Będą oni mogli zakończyć najem, jeśli sami lub bliski członek rodziny będą potrzebować mieszkania, a także w przypadku tzw. trudności osobistych lub finansowych. Zdaniem części ekspertów ta klauzula może w praktyce osłabić bezpieczeństwo najemców, ponieważ tworzy dodatkową, szeroką podstawę do rozwiązania umowy.

Nowe przepisy zmieniają również zasady ustalania czynszów. W trakcie trwania umowy roczne podwyżki będą ograniczone do 2 procent lub poziomu inflacji. Jednak przy zawieraniu nowej umowy właściciel będzie mógł ustalić czynsz na poziomie rynkowym bez tego ograniczenia. Oznacza to, że stabilność cenowa będzie dotyczyć przede wszystkim obecnych najemców, podczas gdy osoby wchodzące na rynek mogą nadal mierzyć się z wysokimi stawkami.

Istotnym elementem reformy jest także zwiększenie przejrzystości. Od 1 marca RTB opublikuje ogólnokrajowy rejestr czynszów, który będzie codziennie aktualizowany i dostępny do wyszukiwania według kodu Eircode, rodzaju nieruchomości, liczby sypialni i powierzchni. Ma to po raz pierwszy stworzyć publiczny obraz realnych stawek płaconych przez najemców. Właściciele otrzymają również specjalny kalkulator, który pozwoli im sprawdzić, jaki czynsz mogą zgodnie z prawem pobierać.

Zmieni się także system zgłaszania zmian. Właściciele będą zobowiązani przesyłać powiadomienia o czynszu nie tylko najemcom, lecz także bezpośrednio do RTB. Według dyrektor organizacji Rosemary Steen oznacza to „znacznie bardziej cyfrowe egzekwowanie przepisów” i większą ochronę najemców dzięki lepszemu nadzorowi państwa.

Nie wszyscy są jednak przekonani, że nowe prawo spełni swoją funkcję. Dr Lorcan Sirr z Uniwersytetu Technicznego w Dublinie ostrzegł, że regulacje są skomplikowane i mogą doprowadzić do wzrostu liczby sporów między najemcami a właścicielami. Jego zdaniem problemem pozostaje brak pełnej jasności co do tego, jak przepisy będą działać w praktyce. Podkreślił również, że po upływie sześcioletniego cyklu właściciele nadal będą mogli zakończyć najem, jeśli zdecydują się sprzedać nieruchomość, wyremontować ją lub zmienić jej przeznaczenie.

Rząd widzi w reformie krok w stronę stabilniejszego rynku. Opozycja obawia się, że nowe zasady ustalania czynszów przy zawieraniu nowych umów doprowadzą do wzrostu cen. Prawda, jak często bywa w przypadku rynku nieruchomości, ujawni się dopiero w praktyce.

Bogdan Feręc

Źr. RTE

Photo by Sandhya Ratnam on Unsplash