Nawet dobre zarobki przestają wystarczać na własny dom

Próg dostępności własnego lokum przesunął się w punkt, w którym pojęcie „dobrej pensji” traci swoje dotychczasowe znaczenie. Najnowsze analizy przygotowane przez Society of Chartered Surveyors Ireland (SCSI) pokazują wyrazisty obraz rynku i relacja między poziomem dochodów a cenami nieruchomości uległa tak głębokiemu zaburzeniu, że nawet gospodarstwa domowe o stabilnych oraz wysokich przychodach odbijają się od ściany w kluczowych rejonach kraju.

Problem nie leży wyłącznie w skokowych podwyżkach z miesiąca na miesiąc, lecz w długofalowym skumulowaniu wzrostów. Według danych Centralnego Urzędu Statystycznego (CSO) ceny nieruchomości mieszkalnych poszybowały w górę o 181 proc. od swojego dołka z początku 2012 roku. W efekcie rynkowy niedobór podaży stał się dziś podstawowym czynnikiem dyktującym warunki gry.

Oczekiwania rynkowe i ocena wartości

Środowisko agentów nieruchomości prognozuje, że nadchodzące 12 miesięcy przyniesie dalszy wzrost cen – średnio o 5 proc. w skali całego kraju. To wyraźna zmiana wobec przewidywań sprzed pół roku, kiedy zakładano skok na poziomie 4 proc..

Aż 92 proc. pośredników zrzeszonych w SCSI ocenia obecne stawki za nieruchomości mieszkalne jako wysokie lub bardzo wysokie, co stanowi wzrost w porównaniu do 84 proc. odnotowanych pół roku wcześniej. Postrzeganie rynku jako wycenionego sprawiedliwie stało się wręcz marginesem – zaledwie 6 proc. respondentów uważa, że ceny reprezentują godziwą wartość, podczas gdy rok temu przekonanie to dzieliło 12 proc. ankietowanych. Prawie dwie trzecie uczestników badania zakłada jednak, że choć stawki wciąż rosną, to w niedługim czasie powinny się ustabilizować, a 18 proc. jest zdania, że szczyt cenowy został już osiągnięty.

Studium przypadku: zarobki kontra geografia

Skutki tej dynamiki najwyraźniej widać na przykładzie modelowej pary kupującej swoje pierwsze mieszkanie. SCSI przeanalizowało sytuację partnerów dysponujących łącznym dochodem w wysokości 113 000 euro rocznie, 10-procentowym wkładem własnym oraz wsparciem z rządowego programu Help-to-Buy. W realiach rynkowych kwota 113 000 euro jest powszechnie uznawana za solidne uposażenie.

Gdy celem staje się nowy dom z trzema sypialniami w zabudowie bliźniaczej, szanse na zakup drastycznie zależą od mapy:

• Cork: Para oszczędza i ma pełną zdolność finansową – po zakupie takiego domu zostaje jej jeszcze około 11 000 euro rezerwy.
• Kildare: Do sfinalizowania transakcji brakuje blisko 25 000 euro.
• Wicklow: Niedobór zdolności i środków sięga 20 500 euro.
• Meath: Brakująca kwota wynosi 11 500 euro.

Oznacza to, że spośród czterech badanych lokalizacji podmiejskich i miejskich, rodzina o wyższych niż przeciętne dochodach jest w stanie nabyć klasyczny dom bliźniaczy wyłącznie w Cork. Sytuacja wygląda inaczej w przypadku mniejszych nieruchomości – przy dwu- lub trzysypialniowych domach szeregowych kryterium dostępności cenowej zostało spełnione we wszystkich czterech analizowanych rejonach.

Jak zauważa Emer Byrne, wiceprezes SCSI oraz wykładowczyni ekonomii nieruchomości na TU Dublin, wszelkie drobne zyski w sile nabywczej wynikające ze wzrostu płac są natychmiast niwelowane przez podwyżki cen domów. Zwraca również uwagę na sytuację tysięcy osób o niższych zarobkach, które bez systemowego wsparcia zostają całkowicie odcięte od możliwości zakupu.

Przeobrażenia strukturalne i niedobór podaży

Chociaż agenci dostrzegają pewną poprawę w liczbie oddawanych do użytku inwestycji oraz niewielki wzrost liczby zleceń sprzedaży, wolumen dostępnych domów na rynku prywatnym nadal głęboko mija się z faktycznym zapotrzebowaniem społecznym.

Dodatkowo na rynku najmu dochodzi do przekształceń własnościowych. Zmniejsza się udział drobnych, prywatnych inwestorów, którzy stopniowo wycofują swoje zasoby. W ich miejsce wchodzą więksi dostawcy instytucjonalni, co prowadzi do postępującej koncentracji rynku wynajmu w rękach podmiotów korporacyjnych.

Systemowy brak równowagi między podażą a popytem sprawia, że bariera wejścia na rynek nieruchomości przestała być problemem wyłącznie osób słabiej uposażonych, stając się wyzwaniem dla szerokiej klasy średniej.

Bogdan Feręc

Źr. Independent

Photo by Jakub Żerdzicki on Unsplash