Irlandzki rynek nieruchomości zmierza w stronę nieuchronnej katastrofy
Irlandia od lat zmaga się z problemem, który z determinacją godną lepszej sprawy paraliżuje jej gospodarkę, ogranicza dynamikę społeczną i spędza sen z powiek kolejnym pokoleniom mieszkańców. Kryzys mieszkaniowy na Zielonej Wyspie zdążył już w pewnym stopniu zobojętnieć, stając się trwałym elementem codzienności.
Jednak najnowsze decyzje podejmowane w zaciszach rządowych gabinetów sugerują, że dotychczasowe trudności były zaledwie wstępem do znacznie poważniejszego załamania. Wszystko wskazuje na to, że zamiast oczekiwanego przełomu i stabilizacji, rynek nieruchomości wkracza w fazę jeszcze głębszego, strukturalnego paraliżu.
Najbardziej uderzający w całej sytuacji jest sposób, w jaki dokonuje się zwrotu w dotychczasowej polityce państwa. Rząd bez większego rozgłosu, wręcz po cichu, przekazał kluczowym dostawcom tysięcy nowych domów oraz mieszkań, nakaz wstrzymania prac nad kolejnymi przedsięwzięciami mieszkaniowymi.
Tego rodzaju krok, podjęty bez otwartej debaty i wyraźnego wyznaczenia alternatywnych ścieżek rozwoju, wywołał powszechną konsternację. Decyzje opublikowane w ostatnich dniach zasiały ogromny niepokój wśród przedstawicieli branży budowlanej, deweloperów oraz ekspertów sektora prywatnego i państwowego. Sygnały płynące ze środowiska są jednoznaczne i bardziej niepokojące od decyzji rządu. Ja mówią budowlańcy, nagłe wyhamowanie procesów inwestycyjnych może doprowadzić do drastycznego spadku liczby oddawanych do użytku lokali, co w skrajnym scenariuszu oznacza całkowity paraliż wykonawczy.
Żeby zrozumieć wagę tego problemu, należy przyjrzeć się mechanizmowi, na którym opiera się współczesne budownictwo w Irlandii. Przedsiębiorcy, zarówno wielkie koncerny deweloperskie, jak i mniejsi, lokalni inwestorzy, uzależnili swoje funkcjonowanie od modeli opartych na wstępnych gwarancjach wykupu. Upraszczając – zanim na placu budowy pojawi się pierwszy ciężki sprzęt, inwestor musi mieć pewność, że wznoszone nieruchomości zostaną przejęte przez podmioty publiczne lub komercyjne na zasadzie umów przedwstępnych. To właśnie te porozumienia stanowią fundament pod zastaw bankowy. Bez „gwarantowanej sprzedaży” instytucje finansowe po prostu nie udzielą kredytowania na realizację projektu. Kiedy jednak państwo nagle wycofuje się z dotychczasowych ustaleń lub zmienia zasady gry w trakcie trwania projektów, cała misterna konstrukcja finansowa rozpada się jak domek z kart.
Brak przejrzystości oraz brak jasnych wytycznych, co zastąpić ma dotychczasowy system, tworzą paraliżującą niepewność. Analitycy zwracają uwagę, że skutki obecnych decyzji nie będą widoczne natychmiast, bo proces deweloperski to bezwładna machina, wymagająca lat przygotowań, pozwoleń i zabezpieczenia finansowego. Prawdziwe uderzenie nadejdzie około 2028 roku. Jeśli rząd natychmiast nie wypracuje realnych alternatyw, liczba ukończonych inwestycji drastycznie spadnie właśnie w przewidywanym okresie.
Sytuacja ta stawia pod wielkim znakiem zapytania ambitne deklaracje polityków, którzy obiecywali oddawanie do użytku około 60 000 domów rocznie. Cel ten, już wcześniej uważany przez wielu za wygórowany, w obecnych warunkach staje się czystą iluzją. Zamiast przyspieszenia i zasypywania luki podażowej, mamy do czynienia z decyzjami, które pętają ręce wykonawcom. Zamiast więc budować, branża zaczyna kalkulować ryzyko i mrozić kapitał.
W efekcie irlandzki kryzys mieszkaniowy wchodzi w niebezpieczną fazę, w której krótkowzroczność regulacyjna uderza bezpośrednio w fundamenty wykonawcze.
Jeżeli zaś rządowe decyzje nie zostaną natychmiast obudowane przemyślaną strategią zastępczą, skutki odczuje całe społeczeństwo. Najbliższe lata na irlandzkim rynku nieruchomości mogą okazać się czasem niezwykłej próby, w której brak domów stanie się nie tylko problemem socjalnym, ale realnym hamulcem rozwoju całego kraju.
Bogdan Feręc
Źr. Independent
