Czy Dublin jeszcze wciąż rządzi tym krajem?
Według najnowszej szeroko zakrojonej oceny sytuacji mieszkaniowej w Irlandii, przeprowadzonej przez Organizację Współpracy Gospodarczej i Rozwoju (OECD), kraj powinien poważnie rozważyć odejście od obecnych limitów wzrostu czynszów. Raport OECD, opublikowany w newralgicznym momencie, gdy irlandzki rząd analizuje przyszłość przepisów mieszkaniowych, zawiera szereg zaleceń, które mogą zaważyć na życiu setek tysięcy najemców oraz kształcie całego rynku nieruchomości.
Obecnie maksymalny wzrost czynszu w tzw. Rent Pressure Zone (RPZ), czyli w strefach presji czynszowej – ograniczony jest do 2% rocznie. OECD twierdzi, że takie ograniczenia mogą zniechęcać inwestorów i właścicieli do utrzymywania mieszkań na wynajem. Organizacja zaleca zatem, by umożliwić swobodną modyfikację czynszu pomiędzy kolejnymi umowami najmu. Innymi słowy, by właściciele mogli znacząco podnosić czynsze, gdy zmieniają się lokatorzy.
OECD przestrzega jednocześnie przed próbami „wypychania” obecnych najemców tylko po to, by umożliwić podniesienie stawek. Niemniej jednak logika raportu jest jasna: mniej regulacji oznacza – zdaniem organizacji – większą atrakcyjność inwestycyjną rynku mieszkaniowego, co to miałoby pomóc w zwiększeniu podaży mieszkań.
Organizacja skrytykowała również dwa irlandzkie programy wspierające osoby kupujące nieruchomość po raz pierwszy: Help to Buy i First Home Scheme. Zdaniem OECD takie programy przyczyniają się do wzrostu cen mieszkań i czynszów w średnim okresie, nie rozwiązując istoty problemu, czyli niedoboru mieszkań. Oba programy, jak sugeruje raport, powinny być „ściśle monitorowane”, by w razie potrzeby zostały ograniczone, jeśli wywołają presję inflacyjną.
OECD ostrzegła także przed powrotem do ulg podatkowych dla deweloperów, przypominając, że w czasach boomu mieszkaniowego doprowadziły one do „błędnej alokacji zasobów” i „poważnych strat finansowych” dla państwa.
W ocenie OECD, kluczową przeszkodą dla nowych inwestycji budowlanych są zbyt częste i czasochłonne odwołania sądowe w procesie planowania. Podkreślono również, że koszty budowy w Dublinie są o 15–30% wyższe niż w porównywalnych miastach europejskich, co stanowi barierę dla opłacalności nowych projektów.
OECD sugeruje także modyfikacje w polityce podatkowej: podniesienie stawek podatkowych od drugich nieruchomości, ograniczenie zwolnień podatkowych od sprzedaży głównego miejsca zamieszkania, a także ogólne zwiększenie podatków od nieruchomości – wszystko w imię „efektywności systemu”.
*
W słowie komentarza zastanawiam się, czy raport OECD, choć formalnie tylko doradczy, rzuca niepokojące światło na sposób, w jaki podejmowane są decyzje w Irlandii. Rekomendacje, pojawiające się niemal w tym samym momencie, gdy rząd rozważa rewizję przepisów czynszowych, wydają się być czymś więcej niż tylko ekspercką analizą i wyglądają jak polityczny sygnał, a może wręcz rozkaz? Czy irlandzki rząd podejmuje decyzje w interesie obywateli, czy też coraz bardziej staje się wykonawcą zaleceń płynących z instytucji międzynarodowych i rynku finansowego? Kto naprawdę pisze politykę mieszkaniową: gabinet w Dublinie czy biura OECD w Paryżu?
Nie można ignorować faktu, że liberalizacja rynku najmu, zniesienie limitów czynszów i ograniczenie programów pomocowych może przynieść korzyści dużym inwestorom, w tym zagranicznym funduszom REIT, które już dziś mają silną pozycję na irlandzkim rynku mieszkaniowym. Jednocześnie konsekwencje takich działań dla zwykłych najemców – tych, którzy nie mają zdolności kredytowej, nie mają szans na zakup mieszkania i są zdani na łaskę rynku najmu – mogą być druzgocące.
OECD może mieć dobre intencje, ale ich wizja rynku to wizja oparta na modelach i arkuszach kalkulacyjnych – nie na realnym doświadczeniu ludzi żyjących w niepewności najmu. Irlandia musi więc sama sobie odpowiedzieć na pytanie, komu służy: swoim obywatelom czy rekomendacjom tworzonym z myślą o globalnych interesach inwestorów?
Czy państwo może nazwać się suwerennym, jeśli jego polityka mieszkaniowa pisana jest pod dyktando albo choćby sugestie zewnętrznych gremiów? Bo może warto przypomnieć – to nie OECD ponosi polityczną odpowiedzialność przed irlandzkimi wyborcami. To nie OECD dostaje rachunki za czynsz i to nie OECD wychodzi z walizką z eksmitowanego mieszkania.
Bogdan Feręc
Źr. RTE
