Wojna o przestrzeń na Grafton Street. Brown Thomas próbuje zablokować rozwój luksusowej konkurencji

Ostra rywalizacja w sektorze handlu detalicznego w stolicy, przenosi się do gabinetów urbanistów. Jedna z najbardziej prestiżowych ulic handlowych w Europie, dublińska Grafton Street, stała się areną zaciętego sporu planistycznego między uznanym symbolem stołecznego luksusu a inwestorami planującymi wprowadzenie na rynek wielkopowierzchniowego salonu branży beauty. Sygnał do walki dała spółka Brown Thomas Arnotts Ltd, składając formalny sprzeciw wobec planów przebudowy reprezentacyjnej nieruchomości pod adresem Grafton Street 28/29.

Złożony w Radzie Miasta wniosek inwestycyjny zakłada gruntowną modernizację obiektu po opuszczonym przez amerykańską markę bieliźniarską Victoria’s Secret flagowym lokalu. Zmiany mają umożliwić otwarcie wielkopowierzchniowego sklepu z kosmetykami premium, oferującego szeroki asortyment produktów do pielęgnacji skóry, makijażu, perfum oraz artykułów prozdrowotnych.

Projekt architektoniczny przewiduje całkowitą przebudowę witryny i elewacji. Za inicjatywą stoi znany przedsiębiorca Eamon Waters, właściciel budynku oraz twórca firmy Huntstown Bioenergy, który działa we współpracy ze stołecznym samorządem. Roszada stała się możliwa po tym, jak marka Victoria’s Secret podjęła decyzję o przeniesieniu swojej głównej siedziby do pobliskich lokali przy Nassau Street.

Monopolizowanie oferty czy naturalny rozwój rynku?

Projekt już na samym początku wywołał zdecydowaną reakcję dotychczasowego dominanta w tym segmencie. Dyrektor operacyjny Brown Thomas Arnotts Ltd Mark Limby wystosował do władz miejskich oficjalne pismo, w którym wzywa do całkowitego odrzucenia wniosku o pozwolenie na budowę. W ocenie przedstawiciela luksusowej sieci, zatwierdzenie inwestycji w proponowanej skali doprowadzi do nieuzasadnionej i szkodliwej koncentracji jednej kategorii handlowej na małej przestrzeni.

Limby argumentuje, że powstanie kolejnego gigantycznego punktu sprzedaży kosmetyków naruszy ugruntowaną strukturę handlu detalicznego i stoi w bezpośredniej sprzeczności z wytycznymi zawartymi w Planie Specjalnej Kontroli Planowania dla Grafton Street i okolic. Dokument ten ma na celu chronić różnorodność branżową oraz unikalny charakter tej części miasta przed zjawiskiem monokultury handlowej.

Choć dokumenty planistyczne złożone przez inwestora nie ujawniają wprost nazwy przyszłego najemcy, z ustaleń branżowych wynika, że nowym gospodarzem obiektu ma zostać brytyjsko-amerykańska sieć Space NK. Luksusowa marka dąży do przeniesienia się ze swojej znacznie mniejszej placówki mieszczącej się pod numerem 82 tej samej ulicy. Pośpiech i determinacja ekspansywna Space NK nie są przypadkowe. Przychody irlandzkiego oddziału tej firmy wykazały gigantyczny wzrost i w ciągu 12 miesięcy do końca marca 2025 roku skoczyły z poziomu 3,34 mln euro (2,86 mln GBP) do aż 8,43 mln euro (7,23 mln GBP), co oznacza ponad trzykrotny wzrost obrotów i potrzebę pozyskania większej przestrzeni sprzedażowej.

Spór o statystyki i manipulowanie obrazem rynku

W tle batalii planistycznej rozgorzał spór o realne dane finansowe i metodologię badań rynkowych. Spółka Brown Thomas Arnotts Ltd, która w 48-tygodniowym okresie sprawozdawczym do początku stycznia 2026 roku wygenerowała przychody grupy na poziomie 319,3 mln euro, zarzuca autorom raportu planistycznego, świadome zaniżanie potencjału istniejącego już rynku kosmetycznego na Grafton Street. Mark Limby wskazuje na poważne braki w analizie dołączonej do wniosku budowlanego. Według niego ankieta dołączona przez inwestora uwzględniała jedynie wybranych graczy, takich jak Space NK, Sculpted by Aimee, Kiko Milano czy Rituals. Zignorowano natomiast podmioty generujące ogromny obrót w tej samej kategorii, z samym domem handlowym Brown Thomas na czele, który dysponuje rozbudowanym i historycznym salonem kosmetycznym.

W zestawieniu zabrakło również takich sieci jak Boots, M&S, Holland & Barrett czy apteki Hickey’s.

Władze Brown Thomas przypominają, że ich dom handlowy posiada status podmiotu o znaczeniu kulturowym i historycznym, wpisanego w tożsamość Grafton Street. Z tego tytułu firma rości sobie prawo do bezpośredniego wpływania na politykę przestrzenną ulicy, by zapobiec degradacji zrównoważonej oferty handlowej. W swoim piśmie Limby wnosi o zobowiązanie wnioskodawcy do przedstawienia poprawionej, pełnej oceny nasycenia rynku przed podjęciem jakiejkolwiek decyzji administracyjnej.

Architektura i witalność centrum kontra obawy o konkurencję

Inwestorzy i reprezentująca ich agencja doradztwa planistycznego Brock McClure prezentują zupełnie odmienne spojrzenie na sprawę. W przygotowanym raporcie przekonują, że przebudowa budynku pod numerem 28/29 wniesie nową jakość architektoniczną w przestrzeń miejską. Nowoczesna, wysoce estetyczna elewacja, zastąpić ma dotychczasowy, przestarzały układ i wpisać się w rytm oraz skalę historycznej zabudowy.

Zdaniem konsultantów, otwarcie nowego flagowego punktu sprzedaży, podniesie witalność centrum Dublina, zwiększy atrakcyjność całej strefy dla klientów i przyczyni się do sukcesu komercyjnego okolicznych kupców. W ocenie wnioskodawców zarzuty dotyczące monokultury są przesadzone, a projekt stanowi odpowiedź na dynamicznie rosnący popyt ze strony konsumentów poszukujących produktów z segmentu beauty & wellness.

Sprawa znajduje się obecnie na biurkach urzędników Wydziału Planowania Przestrzennego. Rozstrzygnięcie, które ma zapaść w przyszłym miesiącu, będzie nie tylko decyzją budowlaną, ale również kluczowym precedensem określającym, jak daleko uznane domy handlowe mogą posunąć się w blokowaniu powstawania luksusowej konkurencji w ścisłym centrum stolicy.

Bogdan Feręc

Źr. Independent

Fot. CC Eric Jones