Obniżka VAT a rynek mieszkaniowy. Rracjonalizacja kosztów czy ograniczona skuteczność fiskalna?

Problem deficytu lokali mieszkalnych oraz ich rosnących cen od dłuższego czasu pozostaje jednym z kluczowych wyzwań gospodarczych i społecznych Irlandii. W debacie publicznej regularnie powraca pytanie, czy obniżenie podatku od towarów i usług na usługi budowlane jest w stanie trwale zwiększyć podaż lokali oraz wpłynąć na spadek cen transakcyjnych. Choć państwo stosuje wybrane ulgi podatkowe, perspektywa ich szerokiego rozszerzenia budzi spore kontrowersje wśród decydentów.

Minister mieszkalnictwa James Browne niemal całkowicie wykluczył możliwość objęcia obniżoną stawką VAT wszystkich nowo budowanych domów w nadchodzącym budżecie. Następuje to po ubiegłorocznej decyzji rządu, w której ramach zdecydowano się na redukcję stawki podatkowej wyłącznie w odniesieniu do budowy mieszkań. Celem tamtego kroku było obniżenie kosztów inwestycyjnych i wywarcie presji na spadek cen końcowych.

Stanowisko branży a granice wsparcia budżetowego

Przedstawiciele sektora nieruchomości wskazują, że dotychczasowe preferencje podatkowe są niewystarczające. Grupa lobbystyczna Irish Institutional Property (IIP) w oficjalnym postulacie skierowanym do ministra finansów Simona Harrisa zaproponowała, aby stawka VAT na poziomie 9% objęła całe budownictwo mieszkaniowe bez wyjątku.

Według analiz IIP rozszerzenie ulgi mogłoby:

• zdecydowanie poprawić rentowność i rentowność finansową projektów deweloperskich,
• ograniczyć bezpośrednie koszty inwestycyjne przekładające się na ceny sprzedaży,
• wpłynąć na zahamowanie wzrostu stawek czynszów na rynku najmu.

Mimo tych argumentów strona rządowa zachowuje dystans. Minister Browne zaznaczył, że dalsza ekspansja ulg podatkowych nie znajduje obecnie uzasadnienia gospodarczego, choć sytuacja rynkowa pozostaje pod stałą obserwacją. Przypomniał przy tym, że w ciągu ostatnich kilkunastu miesięcy podjęto szereg działań stymulujących opłacalność budownictwa. Wskazał również na czynniki makroekonomiczne, takie jak zawirowania geopolityczne na Bliskim Wschodzie, które bezpośrednio wpływają na wzrost cen surowców i ogólnych kosztów produkcji.

Zmiana modelu działania i nowa rola państwa

W dyskusji o stabilizacji rynku nieruchomości coraz wyraźniej akcentuje się potrzebę zmian systemowych. Zamiast wyłącznego polegania na mechanizmach podatkowych, władze wskazują na konieczność redefinicji roli sektora publicznego. Państwo nie jest w stanie samodzielnie zaspokoić całkowitego zapotrzebowania na lokale, co wymusza ściślejszą integrację inwestycji publicznych z sektorem prywatnym.

Kluczowym elementem nowej strategii ma być rozszerzenie uprawnień państwowej Agencji Rozwoju Terenów (LDA). Planowane zmiany legislacyjne mają zezwolić agencji na budowę mieszkań przeznaczonych na sprzedaż komercyjną.

Dochody generowane ze sprzedaży domów na rynku prywatnym przez LDA zostaną przekierowane na finansowanie budownictwa socjalnego oraz mieszkań o przystępnych cenach. To właściwy środek, który doprowadzi do zwiększenia zasobu lokali dla najemców i nabywców o niższych dochodach – wyjaśnia minister James Browne.

Proponowany model ma również rozwiązać problem osób, które ze względu na kryteria dochodowe, wykluczone są ze wsparcia socjalnego, a jednocześnie nie posiadają dostatecznych środków na zakup nieruchomości po cenach rynkowych. Tworzenie osiedli o mieszanym statusie własnościowym ma – według założeń rządowych – zapobiegać segregacji społecznej i tworzyć stabilniejsze otoczenie mieszkaniowe.

Wskazuje to jednoznacznie, że w ocenie rządu kluczem do tańszych mieszkań nie jest powszechna obniżka VAT, lecz bezpośrednie zwiększanie podaży poprzez aktywne, komercyjno-socjalne działania agencji państwowych.

Bogdan Feręc

Źr. The Irish Times

Photo by novila misastra on Unsplash