Czynszowy reset. Prawo pod inwestorów, rynek przeciw najemcom?

Od przyszłego roku tysiące mieszkańców Zielonej Wyspy może stanąć w obliczu największego skoku czynszów od dekady. Powodem nie jest inflacja ani brak mieszkań, ale nadchodzące zmiany prawne, które – choć wejdą w życie formalnie w marcu 2026 roku – już teraz zaczynają kształtować strategię właścicieli nieruchomości. Rząd reklamuje regulacje jako sposób na przyciągnięcie inwestorów, jednak skutki dla zwykłych najemców mogą być druzgocące.

Kluczowy zapis przewiduje, że właściciel domu lub mieszkania będzie mógł podnieść czynsz do obowiązującej stawki rynkowej, o ile obecny najemca opuści lokal. Teoretycznie brzmi to jak element naturalnego obrotu nieruchomościami, ale w praktyce oznacza zachętę do pozbywania się lokatorów. Właściciele mogą być zainteresowani „rotacją” najmu tylko po to, by wywindować czynsz i zwiększyć zysk. Eksperci ostrzegają, że rynek może zacząć działać w trybie: „opuść lokal albo płać tyle, co nowy najemca”.

To jednak dopiero początek. Rząd tłumaczy, że liberalizacja ma przyciągnąć inwestorów i przyspieszyć budowę nowych mieszkań. Problem w tym, że to otwarcie drzwi nie tylko dla firm deweloperskich, ale także dla przejęcia rynku przez duże korporacje i fundusze. Jeśli inwestorzy instytucjonalni zaczną dyktować ceny nieruchomości, co nawiasem mówiąc, ma już częściowo miejsce, kontrolę nad rynkiem stracą zarówno państwo, jak i obywatele. Stawki czynszów mogą być kształtowane według logiki zysków, a nie dostępności czy lokalnych realiów.

Marzec przyszłego roku przyniesie także inne zmiany, które będą obowiązywać do 2032 roku. Wprowadzony zostanie obowiązek sześcioletnich umów najmu, co ma dawać stabilność lokatorom, ale jednocześnie ograniczyć elastyczność właścicieli. Zmienia się także prawo eksmisyjne: całkowicie nielegalne będą eksmisje „bez powodu”. Właściciele posiadający co najmniej trzy lokale będą mogli usunąć najemcę tylko w wyjątkowych sytuacjach. Mniejsze podmioty dostaną nieco szerszy margines ruchu i będą mogły poprosić lokatora o wyprowadzkę, jeśli sprzedaż nieruchomości będzie koniecznością finansową albo lokal będzie potrzebny członkowi rodziny.

Na papierze wygląda to jak nowa ochrona najemców, ale paradoks jest oczywisty, bo im trudniej kogoś eksmitować w przyszłości, tym większa pokusa, by zrobić to wcześniej – zanim regulacje staną się twardym prawem. To może oznaczać falę „profilaktycznego” wypowiadania umów już w 2025 roku, zanim przepisy zaczną obowiązywać pełną mocą.

Największy wstrząs nadejdzie w 2032 roku. Właściciele otrzymają wówczas pełne prawo do ustalania czynszów według stawek rynkowych – niezależnie od wcześniejszych ograniczeń. Oznacza to, że obecne pułapy czynszowe i limity mogą przejść do historii, a rynek najmu będzie funkcjonował w warunkach pełnej liberalizacji. Dla osób żyjących w wynajmowanych mieszkaniach to sygnał alarmowy, a ryzyko kolejnych podwyżek stanie się trwałym elementem rzeczywistości.

*

Rząd obiecuje rozwój i kapitał inwestycyjny, ale melodia przyszłych zysków może przynieść dysonans społeczny. Liberalizacja połączona z ochroną przed eksmisjami nie oznacza stabilności – zwiastuje raczej strategiczne przesuwanie najemców i próby dostosowania rynku do oczekiwań dużych graczy. Jeśli państwo odda stery deweloperom i funduszom, to nie sam rynek zweryfikuje ceny – zrobi to korporacyjna kalkulacja.

Wniosek jest prosty: nadchodzące zmiany mogą oznaczać nie tyle modernizację systemu najmu, co jego przejęcie przez tych, którzy mają wystarczająco duży portfel, by dyktować warunki. A lokatorzy za to zapłacą, można dodać, że dosłownie.

Bogdan Feręc

Źr. RTE

Photo by Jakub Żerdzicki on Unsplash