Przepaść na rynku nieruchomości. Nowe domy coraz droższe, to rynek pierwotny dyktuje warunki

Popyt na własne mieszkania i domy nie słabnie, a najnowsze analizy wskazują na rosnące rozwarstwienie cenowe między zasobami nowo wybudowanymi a nieruchomościami pochodzącymi z drugiej ręki. Zjawisko to staje się szczególnie widoczne w momencie, gdy na rynek trafia większa liczba nowych inwestycji, które ze względu na koszt materiałów, nowoczesne technologie oraz marże deweloperskie osiągają wartości znacznie wyższe, niż lokale z rynku wtórnego. Różnica ta nie dotyczy już jedynie drobnych kwot, lecz przekłada się na dziesiątki tysięcy euro dopłaty za standard deweloperski.

Zgodnie z danymi pozyskanymi z oficjalnego rejestru cen przez firmę Geowox, w okresie trzech miesięcy kończącym się we wrześniu, mediana cen za nowy dom w skali całego kraju ukształtowała się na poziomie 460 000 euro. Dla porównania, nieruchomość z drugiej ręki kosztowała w tym samym czasie zazwyczaj 375 000 euro. Oznacza to, że kupujący musieli dopłacić średnio aż 85 000 euro, czyli około 23 procent, za możliwość zamieszkania w fabrycznie nowym budynku. Mimo tak wyraźnej różnicy finansowej, wolumen sprzedaży nowych domów dynamicznie rośnie. Między lipcem a wrześniem nabywców znalazło 3 432 nowych lokali, co oznacza wzrost o ponad 9 procent w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku. W tym samym czasie sprzedaż domów istniejących odnotowała spadek o ponad 2 procent.

Ogólny obraz rynku wskazuje na ciągły wzrost kosztów zakupu nieruchomości, niezależnie od ich wieku. Mediana cen dla wszystkich transakcji zarejestrowanych w trzecim kwartale wyniosła 406 000 euro, co w ujęciu rocznym oznacza wzrost o 5,2 procent, czyli o około 20 000 euro więcej niż rok wcześniej. Raport, obejmujący blisko 15 tysięcy transakcji zawartych po pełnej wartości rynkowej, wykazuje również, że przy porównaniu cen tych samych nieruchomości, w tych samych lokalizacjach rok do roku, realny wzrost wyniósł 4,9 procent. Wyliczenie to uwzględnia zmienność struktury sprzedaży, na którą wpływ ma między innymi większy udział tańszych mieszkań lub transakcji w mniej zamożnych regionach.

Stolica oraz jej bezpośrednie zaplecze pozostają tradycyjnie najdroższym obszarem w kraju. W hrabstwie Dublin ogólna mediana cen ukształtowała się na poziomie 500 000 euro i utrzymała stabilny kurs, zbliżony do wyników z ubiegłego roku. Jednak dogłębna analiza w ujęciu porównywalnym pokazuje, że ceny w Dublinie wzrosły o 3,3 procent. W podziale na typ budownictwa, w regionie stołecznym, za dom płacono medianowo 550 000 euro, co stanowi wzrost o 1,3 procent, natomiast mieszkania osiągnęły medianę 407 000 euro przy wzroście o 2,8 procent. Poza tym obszarem sytuacja wygląda inaczej, tam mediana wyniosła 360 000 euro, ale dynamika podwyżek była znacznie wyższa i sięgnęła 5,6 procent w skali roku.

Najwyższe wyceny na rynku koncentrują się w samych miastach i najbardziej prestiżowych kodach pocztowych. Sam Dublin wraz z przedmieściami odnotował typową cenę na poziomie 570 000 euro. Bardzo wysokie progi cenowe rejestrowane są również w pobliżu stolicy, na przykład w Naas w hrabstwie Kildare, gdzie mediana wyniosła 518 000 euro. Na przeciwnym biegunie znalazły się takie miejscowości jak Wexford z medianą na poziomie 270 000 euro.

Z kolei analiza poszczególnych dzielnic Dublina wskazuje, że najdroższa pozostaje strefa D6, obejmująca Ranelagh, Rathmines czy Rathgar, gdzie typowa cena domu wyniosła aż 815 000 euro, a tuż za nią uplasował się rejon D14 z ceną 790 000 euro. W zestawieniu całych hrabstw najwyższe wyceny poza stolicą zanotowano w Wicklow i Kildare, natomiast najtańszym regionem okazało się hrabstwo Longford, gdzie mediana wyniosła 205 000 euro.

Długoterminowe zestawienie danych pokazuje istotną zmianę struktury cenowej, do jakiej doszło na przestrzeni ostatnich lat. Dostępność tanich nieruchomości drastycznie spadła, podczas gdy segment najdroższych lokali zdominował rynek. W minionym roku aż 27 procent sprzedanych domów kosztowało powyżej pół miliona euro, co stanowi dwukrotny wzrost w porównaniu z trzecim kwartałem 2021 roku, kiedy taki udział wynosił zaledwie 13,5 procent. Jednocześnie udział najtańszych domów, sprzedawanych za kwotę 150 000 euro lub mniejszą, marginalizował się i spadł z 16,5 procent w 2021 roku do zaledwie 4,8 procent obecnie.

Zjawisko, co warto podkreślić, wyraźnie ogranicza możliwości wejścia na rynek osobom poszukującym pierwszego mieszkania w budżecie, który jest na kieszeń normalnego człowieka.

Bogdan Feręc

Źr. Independent

Fot. Bikeboy