Irlandzkie mieszkania dla wybrańców. Dublin i inne miasta daleko od normalności
Najnowszy raport Demographia International Housing Affordability przynosi Irlandii wiadomość, która jest jednocześnie nieco lepsza i nadal bardzo zła. Dublin poprawił swoją pozycję w międzynarodowym zestawieniu dostępności mieszkań, przechodząc z kategorii „severely unaffordable” – skrajnie niedostępnych cenowo – do „seriously unaffordable”, czyli poważnie niedostępnych. Problem w tym, że ta poprawa jest na tyle niewielka, iż trudno uznać ją za przełom dla osób próbujących kupić własne mieszkanie lub dom.
Raport Demographia, obejmujący dane z trzeciego kwartału 2025 roku, analizuje 96 dużych rynków mieszkaniowych w ośmiu państwach. W przypadku Irlandii uwzględniany jest Dublin, określany przez autorów badania jako jedyny irlandzki obszar metropolitalny o odpowiedniej wielkości. Podstawowym miernikiem jest tzw. median multiple, czyli stosunek mediany ceny domu do mediany dochodu gospodarstwa domowego. Im wyższy wynik, tym trudniej przeciętnej rodzinie kupić nieruchomość. I właśnie w tym miejscu pojawia się najważniejsza liczba dotycząca Irlandii.
Wskaźnik dla Dublina poprawił się z 5,1 do 4,9.
To zaledwie 0,2 punktu, ale wystarczyło, aby stolica znalazła się poniżej granicy kategorii „skrajnie niedostępne”. Według metodologii Demographii wynik od 4,1 do 5,0 oznacza rynek „skrajnie niedostępny”, od 5,1 do 8,9 – „poważnie niedostępny”, a wynik 9,0 lub wyższy – „niemożliwie niedostępny”. Za rynek rzeczywiście dostępny, uważa się natomiast taki, w którym mediana ceny domu nie przekracza trzykrotności mediany dochodu gospodarstwa domowego. Dublin z wynikiem 4,9 nadal znajduje się więc zdecydowanie po złej stronie granicy. Statystyczna poprawa nie oznacza, że mieszkania stały się tanie lub choćby tańsze. Oznacza tylko, że relacja pomiędzy cenami nieruchomości a dochodami mieszkańców nieco się poprawiła.
To ważne rozróżnienie, bo łatwo byłoby ze spadku wyciągnąć zbyt optymistyczny wniosek.
Dublin nadal daleko od poziomu dostępności
Raport pokazuje, jak bardzo zmienił się irlandzki rynek mieszkaniowy na przestrzeni dekad. Demographia wskazuje, że około 1990 roku relacja cen mieszkań do dochodów w Irlandii mieściła się na poziomie uznawanym za dostępny, czyli 3,0 lub mniej. Podobnie wyglądała sytuacja wówczas na wielu innych rozwiniętych rynkach mieszkaniowych. Innymi słowy, typowa nieruchomość kosztuje tam niemal pięciokrotność mediany rocznego dochodu gospodarstwa domowego. Nie jest to oczywiście dosłowne stwierdzenie, że rodzina musi przez pięć lat przeznaczać każde zarobione euro na zakup domu – wskaźnik nie uwzględnia kosztów życia, podatków, kredytu czy odsetek. Pokazuje jednak skalę dysproporcji pomiędzy cenami nieruchomości a dochodami.
I właśnie dlatego określenie „poważnie niedostępne” jest tak istotne.
Oficjalne dane pokazują, że ceny nadal rosną
Jeżeli ktoś chciałby uznać wynik Demographii za dowód, że kryzys mieszkaniowy w Dublinie zaczyna się kończyć, najnowsze dane irlandzkiego Central Statistics Office szybko studzą taki optymizm. Według CSO ceny nieruchomości mieszkalnych w Irlandii wzrosły w ciągu 12 miesięcy do czerwca 2026 roku o 5,6 proc. W Dublinie wzrost wyniósł 4,6 proc., podczas gdy poza stolicą ceny były wyższe o 6,4 proc. niż rok wcześniej. Mediana ceny nieruchomości kupionej w Irlandii w okresie 12 miesięcy do czerwca wyniosła zaś 396 tys. euro. Dublin pozostawał najdroższym regionem kraju z medianą na poziomie 500 tys. euro. Jeszcze wyżej znajdował się Dún Laoghaire-Rathdown, gdzie mediana osiągnęła 682 334 euro.
W samym Blackrock mediana ceny nieruchomości wyniosła 851 750 euro. To już poziom, przy którym słowo „affordable” zaczyna brzmieć jak ponury żart, szczególnie dla młodych ludzi próbujących wejść na rynek bez rodzinnego wsparcia finansowego. Co więcej, ceny mieszkań rosną szybciej niż ceny domów. W Dublinie w ciągu roku do czerwca ceny domów zwiększyły się o 3,9 proc., natomiast ceny apartamentów o 7 proc. To szczególnie ważne dla osób, które nie mogą pozwolić sobie na zakup domu jednorodzinnego i naturalnie kierują się w stronę mieszkań.
Poprawa wskaźnika nie oznacza poprawy życia
Tutaj znajduje się największy paradoks całej sytuacji. Wskaźnik Demographii nieco się poprawił, ale przeciętny kupujący niekoniecznie musi odczuwać tę poprawę w portfelu. Wystarczy, że dochody wzrosną szybciej niż ceny nieruchomości, aby wskaźnik ceny do dochodu spadł. Matematycznie sytuacja wygląda lepiej, jednak życiowo, nadal może wyglądać bardzo źle.
Młoda para może mieć dziś wyższe zarobki niż kilka lat temu, ale jednocześnie potrzebować ogromnego depozytu, pokrywać wysokie koszty najmu i mierzyć się z cenami nieruchomości sięgającymi setek tysięcy euro. A właśnie czynsz często staje się największą przeszkodą na drodze do własnego mieszkania. Jeżeli znacząca część miesięcznego dochodu przeznaczana jest na najem, oszczędzanie na depozyt staje się maratonem, którego meta regularnie się oddala. Gdy zaś ceny nieruchomości ponownie rosną, potencjalny kupujący ma wrażenie, że biegnie po ruchomych schodach jadących w dół.
Dublin nie jest najgorszy na świecie. To jednak marne pocieszenie
W międzynarodowym rankingu Dublin zajmuje 46. miejsce na 96 badanych rynków, gdzie pierwsze miejsce oznacza najbardziej dostępny rynek, a 96. – najmniej dostępny. Na tle najbardziej ekstremalnych przykładów Dublin rzeczywiście nie wygląda najgorzej. Hongkong osiągnął wskaźnik 14,1, Sydney 14,0, San Jose 11,3, Adelaide 11,2, Vancouver 10,8, a Los Angeles 10,7. Greater London znalazł się na poziomie 8,5, a Auckland 7,7, jednak trudno pocieszać irlandzką rodzinę tym, że w Sydney jest jeszcze gorzej.
To trochę tak, jak powiedzieć człowiekowi, który stoi po pas w wodzie, że przynajmniej nie tonie tak szybko jak jego sąsiad.
Problem leży głębiej niż same ceny
Demographia zwraca uwagę na znaczenie podaży gruntów i ograniczeń planistycznych. Autorzy raportu argumentują, że w wielu miastach rozwiniętych ograniczenia dotyczące rozwoju przestrzennego powodują, że ziemia staje się jednym z głównych czynników podnoszących ceny mieszkań. To właśnie dlatego raport nie traktuje kryzysu mieszkaniowego wyłącznie jako efektu rosnącego popytu. Jeżeli miasto rośnie, przybywa mieszkańców, rozwijają się przedsiębiorstwa i powstają nowe miejsca pracy, ale jednocześnie możliwości budowania nowych domów są ograniczane, rynek zaczyna się zaciskać. Dublin jest tego dobrym przykładem.
Irlandia potrzebuje mieszkań nie tylko dla osób już mieszkających w kraju. Potrzebują ich również pracownicy, których gospodarka przyciąga z zagranicy, młodzi ludzie rozpoczynający dorosłe życie, rodziny powiększające swoje gospodarstwa domowe oraz osoby, które chciałyby wrócić do Irlandii po emigracji.
Popyt nie znika natomiast tylko dlatego, że mieszkania są drogie, przecież ludzie nadal muszą gdzieś mieszkać, więc to maszyna, która wciąż się napędza.
Niewielka poprawa, ogromne wyzwanie
Raport Demographii nie daje więc powodów do ogłaszania zwycięstwa. Daje raczej możliwość powiedzenia, że Dublin zrobił niewielki krok we właściwym kierunku. Przejście z 5,1 do 4,9 jest bez wątpienia lepsze niż dalszy wzrost. Stolica wyszła z kategorii „skrajnie niedostępnej” i znalazła się w kategorii „poważnie niedostępnej”. Ale do poziomu 3,0, który Demographia uznaje za dostępny, droga pozostaje długa. Co więcej, najnowsze dane CSO pokazują, że ceny nieruchomości nadal rosną.
Dlatego określenie „slight improvement” – niewielka poprawa – jest tutaj wyjątkowo trafne. Dublin rzeczywiście poprawił wynik, ale dla przeciętnego mieszkańca, który próbuje kupić własny dom, ta poprawa może być przede wszystkim poprawą na papierze. Irlandzki kryzys mieszkaniowy nie skończy się bowiem wtedy, gdy wskaźnik zmieni kategorię w międzynarodowej tabeli. Skończy się dopiero wtedy, gdy pracująca rodzina będzie mogła kupić lub wynająć normalne mieszkanie bez konieczności przeznaczania na nie niemal całego swojego dochodu, wieloletniego oszczędzania albo korzystania z pomocy rodziców.
Dublin jest dziś trochę mniej niedostępny niż wcześniej. Nadal jednak pozostaje miastem, w którym własny dach nad głową dla wielu ludzi jest bardziej finansowym przedsięwzięciem niż naturalnym etapem dorosłego życia.
I właśnie dlatego najnowszego raportu Demographii nie należy czytać jako historii o sukcesie. To raczej historia o tym, że po latach gwałtownego pogarszania się dostępności mieszkań, pojawił się pierwszy, niewielki jeszcze, a może nawet chwilowy, ale sygnał odwrócenia trendu. Do prawdziwej normalności irlandzki rynek mieszkaniowy ma jednak jeszcze bardzo daleko.
Bogdan Feręc
Źr. Independent
Photo by Jason Dent on Unsplash
