Państwo z dykty i pleśni. Kryzys jakości na irlandzkim rynku wynajmu

Statystyki dotyczące irlandzkiego sektora mieszkaniowego od lat wywołują niepokój, jednak najnowsze raporty Departamentu Mieszkalnictwa ujawniają skalę zjawiska, której nie sposób już tłumaczyć wyłącznie dynamiką rynku. Zamiast bezpiecznych i godnych lokali, znaczna część najemców otrzymuje obiekty niespełniające elementarnych wymogów sanitarnych oraz budowlanych. Szokujący wskaźnik – ponad połowa prywatnych domów i mieszkań poddanych kontroli w zeszłym roku nie przeszła pierwszej inspekcji, co rzuca nowe światło na warunki, w jakich przychodzi żyć tysiącom rodzin.

Prawie sześćdziesiąt procent poniżej normy

Z opublikowanych danych wynika, że spośród 62 085 skontrolowanych przez władze lokalne nieruchomości aż 37 800 (czyli ponad 60%) nie odpowiadało minimalnym wymogom prawnym. Ustawodawstwo z 2019 roku jasno precyzuje, czym musi charakteryzować się każdy lokal przeznaczony na wynajem: sprawną instalacją grzewczą i elektryczną, odpowiednią wentylacją, dostępem do światła dziennego, zapleczem sanitarnym oraz zabezpieczeniami przeciwpożarowymi. Rzeczywistość weryfikuje jednak te zapisy w sposób wyjątkowo surowy.

Często nie chodzi o drobne usterki estetyczne, lecz o uchybienia bezpośrednio zagrażające zdrowiu i życiu mieszkańców. Zjawisko to nie jest przy tym nowym incydentem – Departament Mieszkalnictwa zbliżone odsetki negatywnych ocen odnotowuje regularnie w każdym roku, począwszy od 2012 roku.

Systemowe luki i paraliż inspekcyjny

Obecny stan rzeczy wynika z dwóch powiązanych ze sobą czynników, czyli postawy części właścicieli oraz ułomności systemu nadzoru. Rzecznik Sinn Féin ds. budownictwa mieszkaniowego Eoin Ó Broin zwraca uwagę na fakt, że mimo rosnącej liczby prowadzonych inspekcji, sam zasięg kontroli pozostaje dalece niewystarczający.

Oficjalny rejestr Residential Tenancies Board (RTB) obejmuje 240 964 umowy najmu, a ogromna liczba lokali funkcjonuje całkowicie poza jakąkolwiek ewidencją. Jednocześnie skuteczność i intensywność działań kontrolnych różnią się dramatycznie w zależności od hrabstwa. W niektórych rejonach samorządy wykazują się dużą aktywnością, w innych liczba inspekcji jest symbolicznym ułamkiem potrzeb.

Ó Broin proponuje rozwiązanie bezkompromisowe i wprowadzenie obligatoryjnego systemu certyfikacji oraz coroczną kontrolę co najmniej jednej czwartej całego rynku wynajmu. Zgodnie z tą propozycją, wynajmujący musieliby przedstawiać dowód spełnienia norm sanitarnych i technicznych już na etapie publikowania ogłoszenia.

Geografia niedbalstwa

Analiza przestrzenna danych ukazuje, że problem najsilniej dotyka aglomeracji miejskich oraz terenów o największej presji czynszowej. Na czele zestawienia pod względem liczby lokali niezgodnych z normami znajdują się cztery samorządy regionu stołecznego:

• Fingal (3768 zakwestionowanych lokali),
• South Dublin (3594),
• Dublin City (3209),
• Dún Laoghaire-Rathdown (2961).

Zły stan techniczny to jednak nie tylko domena stolicy. Wysoką liczbę nieprzepisowych nieruchomości odnotowano również w hrabstwie Meath (2692), w Cork – zarówno w samym mieście (2669), jak i na terenie hrabstwa (2208), a także w Waterford (1735), Louth (1582), Kildare (1421), Limerick (1365) oraz Mayo (1241).

Działania egzekucyjne samorządów sprowadzają się najczęściej do wystawiania nakazów naprawy usterek, a w roku ubiegłym wydano ich 2330. Liderem w tym zakresie była Rada Miasta Dublin (1274 nakazy), za którą uplasowało się hrabstwo Sligo z liczbą 554 decyzji. W przypadkach najbardziej rażących urzędnicy sięgają po nakazy zakazu użytkowania i wydano ich 210 (z czego 148 w Dublinie, 13 w Kildare i 11 w Wicklow). Ostatecznością pozostaje droga sądowa, na którą zdecydowano się jednak zaledwie w dziesięciu przypadkach na terenie Donegal, Dublina, Wicklow i Dún Laoghaire-Rathdown.

Między teorią a bezpieczeństwem w praktyce

Choć w 2023 roku przeprowadzono rekordową liczbę wizyt – 62 085, to nieruchomości skontrolowanych łącznie było 80 151 razy (uwzględniając ponowne inspekcje sprawdzające) – skala uchybień wskazuje na brak skutecznego efektu odstraszającego. Dla porównania, w 2022 roku wykonano 63 567 kontroli, w 2019 roku – 40 308, podczas gdy w latach 2005–2017 roczna średnia oscylowała wokół zaledwie 20 000 wizytacji.

Minister mieszkalnictwa James Browne z Fianna Fáil akcentuje, że gwarancja odpowiednich standardów – bez względu na to, czy mowa o dużym mieście, czy prowincji – stanowi bezwzględny obowiązek każdego właściciela i podstawowe prawo najemcy. Zapewnienia te brzmią jednak nadzwyczaj deklaratywnie w zestawieniu z twardą rzeczywistością, w której sześć na dziesięć skontrolowanych mieszkań nie spełnia podstawowych wymogów prawa.

Dopóki procedury weryfikacji pozostaną reaktywne, a sankcje za oferowanie lokali o obniżonym standardzie niedostatecznie dotkliwe, rynek najmu w Irlandii będzie zmagał się ze strukturalną patologią. Bez wprowadzenia powszechnej i egzekwowalnej certyfikacji, zapowiedzi o zapewnieniu bezpiecznych warunków mieszkaniowych pozostaną jedynie sformułowaniami w oficjalnych komunikatach rzędowych.

Bogdan Feręc

Źr. RTE

Photo by James Read on Unsplash