Irlandia od lat przypomina rynek nieruchomości sterowany przez polityków joystickiem, a ci najwyraźniej grają w grę, której zasad sami nie rozumieją. Każdy kolejny program, ustawa, pakiet wsparcia czy „historyczna reforma” brzmi jak obietnica wyjścia z kryzysu, ale w praktyce działa jak kolejny eksperyment i to bez zgody pacjenta, a nawet już na początku nieudany. Efekt jest coraz bardziej oczywisty, bo rynek najmu zaczął windować niebotycznie czynsze, natomiast koszty zakupu domów rosną i to przy dostępności mieszkań, której nie można nazwać standardem.
Dane nie pozostawiają wiele miejsca na optymizm. Ceny nieruchomości w Irlandii w 2025 roku rosły rok do roku o około 7–8%, a średnia cena domu w kraju wzrosła w ostatnich latach o dziesiątki procent względem poziomu sprzed pandemii. Jednocześnie rekordowa liczba osób korzysta z zakwaterowania awaryjnego i jest to już ponad 16 tysięcy, w tym tysiące dzieci. Rząd odpowiada na ten kryzys w sposób charakterystyczny, czyli próbując manipulować rynkiem, zamiast ów naprawić. Najnowsze regulacje rynku najmu, choć przedstawiane jako ochrona lokatorów, w praktyce mogą prowadzić do kolejnego wzrostu czynszów i jeszcze niższej stabilności najmu, zwłaszcza dla studentów i osób zmieniających mieszkanie. Zamiast stabilizacji, powstaje system pełen wyjątków, luk i zachęt dla inwestorów instytucjonalnych, a nie dla zwykłych mieszkańców.
Irlandzka polityka mieszkaniowa od lat opiera się na tym samym schemacie, więc mamy dopłaty, ulgi, punktowe regulacje i próby „korekty” rynku. Problem w tym, że rynek nieruchomości nie jest zegarkiem, który da się wyregulować śrubokrętem. To raczej system naczyń połączonych i ingerencja w jednym miejscu wywołuje efekt domina gdzie indziej. Właśnie to obserwujemy, bo nie jest to jeden przypadek, że działania mające obniżać koszty często kończą się ich dalszym wzrostem, a próby zwiększenia podaży trafiają do kieszeni deweloperów i funduszy inwestycyjnych.
Tymczasem świat pokazał, że można działać inaczej i to nie zawsze w sposób oczywisty czy podręcznikowy. Szwecja w latach 60. i 70. ubiegłego wieku nie próbowała regulować rynku – ona zalała go podażą. Program budowy miliona mieszkań w dekadę objął całe społeczeństwo, nie tylko najbiedniejszych, dzięki czemu mieszkalnictwo przestało być polem spekulacji, a stało się elementem infrastruktury państwa.
Moskwa z kolei postawiła na brutalnie pragmatyczne rozwiązanie, czyli masową wymianę starej zabudowy, a obejmującą miliony mieszkańców. Program urbanistyczny zakładał wyburzenie tysięcy przestarzałych bloków i budowę nowych osiedli na ogromną skalę. Model kontrowersyjny, ale pokazujący jedną rzecz, że czasem państwo musi działać jak inwestor infrastrukturalny, a nie jak regulator targu.
Jeszcze ciekawsze są przykłady mniej oczywiste i np. Wiedeń, często przywoływany, ale rzadko rozumiany, nie tylko budował mieszkania komunalne, bo stworzył system, w którym niemal połowa zasobu mieszkaniowego należy do sektora publicznego lub quasi-publicznego i jest dostępna dla szerokiej klasy średniej, nie tylko dla najuboższych. To zabija spekulację u podstaw, bo prywatny rynek musi konkurować z tanim i stabilnym sektorem publicznym.
Jeszcze bardziej nowatorskie były projekty urbanistyczne oparte na jakości życia, a nie wyłącznie liczbie lokali. Projekty społeczne w Europie czy Ameryce Łacińskiej łączyły mieszkalnictwo z architekturą społeczną, wspólnotą i funkcjonalnością, zamiast traktować mieszkania jak magazyn ludzi.
Irlandia tymczasem działa tak, jakby wierzyła, że rynek sam się naprawi, jeśli tylko będzie odpowiednio „motywowany”. Problem w tym, że przez lata motywowany był głównie zysk. Efekt już wtedy był przewidywalny, więc pojawiło się to, co mamy obecnie, czyli rosnące ceny domów i mieszkań, rosnące czynsze i rosnąca liczba ludzi wykluczonych z rynku. Najbardziej z gorzkich ironia polega na tym, że politycy od lat przekonują, że ingerują w rynek, by go ustabilizować. W praktyce ich działania idą w całkiem innym kierunku i regulacje powodują ucieczkę części właścicieli z rynku najmu, dopłaty podbijają ceny, a brak masowej budowy mieszkań publicznych sprawia, że presja popytu nigdy nie znika i będzie widoczna w mojej ocenie przynajmniej przez najbliższą dekadę.
Z roku na rok sytuacja staje się gorsza i to zarówno dla najemców, jak i dla osób chcących kupić własne mieszkanie, więc nie jest to już cykliczny, czy pojawiający się od czasu do czasu problem rynku. To strukturalny kryzys systemu, który od lat nie ma spójnej wizji rozwiązania.
I właśnie dlatego Irlandia znalazła się dziś w punkcie, w którym konsekwencje zaczynają wykraczać poza ekonomię. Coraz częściej z wyspy wyjeżdżają już nie tylko emigranci zarobkowi, ale także rdzenni mieszkańcy, przede wszystkim młodzi ludzie, którzy nie widzą w kraju dla siebie przestrzeni na zakup domu, założenie rodziny i stabilne życie. Irlandzka polityka mieszkaniowa doprowadziła do sytuacji, w której przyszłość zaczęła kosztować więcej niż teraźniejszość i nie jest w stanie tego udźwignąć.
Jeśli kiedyś archeolodzy będą badać naszą epokę, możliwe, że nazwą ją „erą ludzi, którzy potrafili wysłać sondę na kometę, ale nie potrafili zbudować wystarczającej liczby mieszkań”. Historia lubi takie paradoksy, ja też.
Bogdan Feręc