To już nie jest ostrzeżenie, a raport z pola bitwy, ponieważ decyzja rządu o rozszerzeniu o Strefy Presji Czynszowej na cały kraj i wprowadzeniu nowych, daleko idących zabezpieczeń dla najemców właśnie doprowadziła do totalnego rozjechania rynku najmu. Efekt domina ruszył, dokładnie tak, jak zapowiadali eksperci, agenci nieruchomości i sami właściciele mieszkań. Rząd wiedział, rząd został ostrzeżony, ale rząd i tak zrobił swoje, czyli odebrał ludziom mieszkania, żeby nie powiedzieć, że wyrzucił ich na bruk.
Nowe przepisy, które od marca gwarantują sześcioletnie umowy najmu i w praktyce blokują małym właścicielom możliwość sprzedaży mieszkań bez „przenoszenia” najemców, miały być tarczą ochronną, ale stały się młotem uderzającym w podaż. Dla drobnych właścicieli to nie jest korekta systemu, a sygnał ewakuacji. Dane mówią wyraźnie, przynajmniej według Irish Independent REA Average House Price Index, że ilość nieruchomości sprzedawanych przez właścicieli wzrosła w wielu obszarach aż o 38 proc. rok do roku. Istotne, że nie mówimy tu o pojedynczych przypadkach z Dublina czy Cork. To zjawisko ogólnokrajowe, obejmujące także miasta regionalne, gdzie rynek najmu już wcześniej balansował na granicy zapaści.
Residential Tenancies Board potwierdza trend, iż w trzecim kwartale liczba wypowiedzeń umów najmu składanych przez właścicieli wzrosła o ponad jedną trzecią. Większość z nich kończy się sprzedażą mieszkań. RTB otwarcie mówi o „zaniepokojeniu”. Szkoda tylko, że rząd mówił wcześniej o „pewnej zmianie”, jakby chodziło o kosmetykę, a nie o strukturalne trzęsienie ziemi.
Ironia tej sytuacji jest brutalna, bo odbije się na najemcach, a statystyki pokazują, że Strefy Presji Czynszowej faktycznie spowalniały wzrost czynszów, choć działały, jeżeli miały zasięg lokalny. Problem jednak w tym, że czynsze były już wówczas, więc w chwili wprowadzenia stref absurdalnie wysokie, a rynek nie działa w próżni. Podaż i popyt nie znają litości ani ministerialnych narracji i gładkich słówek. Jeśli znika podaż, ceny nie spadają – one eksplodują i dokładnie to się stało, a teraz dojdzie do prawdziwej erupcji czynszów i raczej niewiele osób będzie mogło sobie pozwolić na wyjmowanie mieszkania.
Rząd liczył jednak na to, że część właścicieli się dostosuje, że „rynek się ułoży”. Tymczasem mali, często rodzinni wynajmujący – odpowiadający nawet za dwie na pięć prywatnych umów najmu – podejmują racjonalne i jednocześnie radykalne decyzje, więc sprzedają teraz albo utkną w systemie, który czyni z ich mieszkania regulowany produkt bez realnej elastyczności, i każdy, kto ma, choć cień wątpliwości co do nowych przepisów, wycofuje się natychmiast.
Pamiętajmy jednak, że te mieszkania nie znikną fizycznie, nie będą zabijane deskami ani burzone. Trafiają na rynek sprzedaży, gdzie popyt jest ogromny, ale każdy lokal sprzedany to jeden lokal mniej na rynku najmu. Jaki będzie efekt netto? Jeszcze mniejsza dostępność, jeszcze większa presja, jeszcze wyższe czynsze dla tych, którzy nie mają zdolności kredytowej ani wyboru. Najbardziej w tym wszystkim absurdalne jest to, że nowe regulacje uderzają głównie w małych właścicieli, a niemal nie ruszają dużych inwestorów instytucjonalnych. Fundusze, REIT-y i wielcy gracze są lepiej przygotowani na regulacje, mają skalę, zaplecze prawne i standardy zgodne z wymogami. Rynek staje się coraz bardziej skoncentrowany, coraz mniej zróżnicowany, coraz mniej ludzki. A przecież dokładnie przed tym rząd miał chronić.
Wchodzimy więc w 2026 rok z otwartym nowym frontem kryzysu mieszkaniowego. Exodus właścicieli dopiero się rozpędza. Ostrzeżenia zostały zlekceważone, a polityczna potrzeba „zrobienia czegoś” wygrała z elementarną ekonomią. Skutek jest prosty: rynek najmu jest dziś bardziej niestabilny niż przed reformą i nie jest to przypadek ani nieszczęśliwy zbieg okoliczności. To klasyczny przykład niezamierzonych skutków źle zaprojektowanej polityki. Rząd chciał być obrońcą najemców, a wyszedł na grabarza rynku najmu, na którym najemcy nie będą mieli gdzie mieszkać.
Można się też zastanowić, czy kolejnym krokiem nie stanie się masowa migracja z wyspy, bo przecież ludzie oprócz pracy, muszą mieć też mieszkania. Brawo Fianna Fáil i Fine Gael.
Bogdan Feręc
Źr. Independent
Photo by Allan Vega on Unsplash