Irlandzki sektor mieszkaniowy staje w obliczu kolejnego punktu zwrotnego, obnażającego głębokie dysproporcje między obecnymi kosztami ponoszonymi przez lokatorów a realnymi oczekiwaniami wielkiego kapitału. Ires Reit, czyli największy prywatny właściciel nieruchomości mieszkaniowych w kraju, ujawnił, że różnica między stawkami czynszów płaconymi przez dotychczasowych lokatorów a aktualnymi wycenami rynkowymi wynosi średnio aż 20 procent.
Te twarde dane, przedstawione podczas dorocznego walnego zgromadzenia akcjonariuszy, rzucają nowe światło na strategiczne plany funduszy inwestycyjnych w dobie wdrożenia restrykcyjnych zmian prawnych.
Prezes spółki Eddie Byrne wyjaśnił, że wyliczenia te opierają się na niezależnych i prowadzonych co pół roku ekspertyzach obejmujących imponujące portfolio 3600 apartamentów należących do korporacji. Wskaźnik ten, określany w terminologii branżowej jako rewersja, definiuje potencjał wzrostu zysków w momencie, gdy dany lokal zmienia najemcę. Obecnie średni miesięczny czynsz w całym zasobie Ires Reit wynosi 1852 euro. Przełożenie dwudziestoprocentowej luki na realne kwoty oznacza, że gdyby doszło do wymiany lokatorów w tych samych mieszkaniach, fundusz mógłby natychmiast podnieść opłaty do średniego poziomu 2222 euro miesięcznie.
Tak drastyczny scenariusz na masową skalę blokują na razie wprowadzone na początku roku fundamentalne reformy systemowe, zawarte w ustawie o najmie lokali mieszkalnych z 2026 roku. Nowe przepisy bezpośrednio ograniczają roczną dynamikę podwyżek dla stałych mieszkańców. Jak zaznaczył prezes Byrne, około 90 procent dotychczasowych klientów Ires Reit pozostanie objętych ustawowym limitem wzrostu czynszu do maksymalnie 2 procent rocznie. Kluczowy dla strategii finansowej funduszu staje się jednak pozostały margines obrotu nieruchomościami.
Ustawa stanowi bowiem, że w przypadku wyprowadzki dotychczasowych lokatorów, restrykcyjny limit przestaje obowiązywać, a stawka dla nowego najemcy zostaje natychmiastowo dostosowana do pełnego poziomu rynkowego. Szacuje się, że zjawisko to dotyczy obecnie około 10 procent lokali w zasobach giganta.
Mimo że z perspektywy przeciętnego obywatela ograniczenia czynszowe wydają się barierą ochronną, raport handlowy Ires Reit za pierwszy kwartał wykazuje, że rynek błyskawicznie zaadaptował się do nowych realiów prawnych. Pierwsze miesiące funkcjonowania ustawy przyniosły efekty w pełni „zgodne z oczekiwaniami” zarządu, wywołując paradoksalnie wzmożoną aktywność inwestycyjną. Zmiany legislacyjne usunęły niepewność regulacyjną, co odnowiło zainteresowanie ze strony potężnych inwestorów międzynarodowych. Przedstawiciele spółki argumentują, że nowe prawo wpływa pozytywnie na dynamikę w sektorze deweloperskim, stymuluje napływ zagranicznego kapitału do Irlandii oraz znacząco zwiększa wolumen transakcji w segmencie całych bloków mieszkalnych.
O nienasyconym charakterze irlandzkiego rynku świadczą również pozostałe wskaźniki operacyjne firmy. Popyt na najem długoterminowy utrzymuje się na ekstremalnie wysokim poziomie, a wskaźnik obłożenia lokali na koniec marca przekroczył barierę 99 procent. Identyczną, niemal stuprocentową skutecznością fundusz wykazał się w obszarze ściągalności należności czynszowych, generując przy tym czystą marżę netto z tytułu wynajmu na poziomie 78 procent.
W obliczu tak stabilnych zysków, Ires Reit zaznacza, że nie zamierza rezygnować z dalszej ekspansji. Eddie Byrne potwierdził zamiary sukcesywnego nabywania nowych lokali, koncentrując się głównie na obszarze aglomeracji dublińskiej, ze względu na brak odpowiedniej skali projektów deweloperskich w innych regionach kraju. Świadectwem tej strategii jest niedawne zawarcie umowy typu forward purchase na zakup 77 nowoczesnych apartamentów w Naas w hrabstwie Kildare za kwotę 31,75 miliona euro. Transakcja ta, finansowana z bieżącego programu wyprzedaży starszych aktywów, dobitnie pokazuje, że największy gracz na rynku konsekwentnie przebudowuje i modernizuje swoje zasoby.
W realiach permanentnego kryzysu mieszkaniowego, dążenie korporacyjnych właścicieli do zniwelowania dwudziestoprocentowej luki czynszowej pozostanie jednym z głównych czynników kształtujących poziom życia tysięcy irlandzkich rodzin.
Bogdan Feręc
Źr. Independent
Photo by Richard von Pfeil on Unsplash