Irlandzki rynek nieruchomości mieszkaniowych wysyła pierwsze, wyraźne sygnały hamowania, jednak dla tysięcy osób marzących o własnym dachu nad głową nie są to wyłącznie dobre wiadomości. Jak wynika z najnowszego indeksu cen nieruchomości mieszkaniowych (RPPI) za kwiecień 2026 roku, dynamika wzrostu cen widocznie słabnie. Zjawisko to nie jest jednak efektem nagłego nasycenia rynku nowymi lokalami, lecz bezpośrednią konsekwencją rosnących kosztów pożyczek oraz drastycznego spadku zdolności kredytowej społeczeństwa. Wysokie stopy procentowe zaczynają skutecznie chłodzić popyt, zmuszając rynek do stopniowej korekty.
Dane opublikowane przez urząd statystyczny CSO pokazują, że krajowy wskaźnik RPPI wzrósł o 6,2% w ciągu dwunastu miesięcy do kwietnia 2026 roku. Choć to wciąż wynik dodatni, zestawienie go z odczytem z marca (wynoszącym 6,7%) jasno wskazuje na sukcesywne wyhamowywanie rocznej inflacji cenowej. Spowolnienie to jest zróżnicowane geograficznie. W Dublinie, gdzie rynek jest najbardziej nasycony i wrażliwy na bodźce finansowe, odnotowano roczny wzrost na poziomie 5,4%. Poza stolicą presja popytowa wciąż utrzymuje się na wyższym poziomie, co przełożyło się na wzrost cen o 6,9% w tym samym okresie.
Mimo trwającego spowolnienia, same ceny nieruchomości w ujęciu bezwzględnym pozostają na historycznie wysokich pułapach. Świadczy o tym mediana ceny mieszkania zakupionego w Irlandii w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy, która ukształtowała się na poziomie 394 980 euro. Wewnętrzne zróżnicowanie regionalne kraju rysuje jeszcze bardziej polaryzujący obraz. Najdroższym rejonem w Irlandii pozostaje niezmiennie Dún Laoghaire-Rathdown, gdzie mediana ceny zakupu osiągnęła astronomiczne 685 750 euro. Na drugim biegunie znajduje się hrabstwo Longford, gdzie tę samą medianę oszacowano na znacznie bardziej przystępne 197 000 euro.
Wzrost kosztów pieniądza nie sparaliżował jeszcze całkowicie transakcyjności. W kwietniu 2026 roku do Revenue zgłoszono 3741 transakcji dotyczących nieruchomości mieszkalnych, których łączna wartość zamknęła się w kwocie 1,63 mld euro. Struktura zakupów pokazuje dominację rynku wtórnego – 2763 transakcje dotyczyły istniejących domów, podczas gdy 978 obiektów stanowiło nowo wybudowane nieruchomości. Kluczową rolę w napędzaniu tego ruchu wciąż odgrywają osoby kupujące swoją pierwszą nieruchomość (first-time buyers), które odpowiadały za 1550 transakcji w analizowanym miesiącu.
Eksperci ostrzegają, że obecne wyhamowanie dynamiki cenowej ma swoją ciemną stronę, którą konsumenci odczują w bankach. Joanna Fitzpatrick, dyrektor ds. kredytów i obsługi klienta w LHK Group, zauważa, że choć spowolnienie przynosi chwilowe wytchnienie psychologiczne, to jest ono natychmiast niwelowane przez restrykcyjną politykę monetarną Frankfurtu. „Chociaż dalszy spadek tempa wzrostu cen nieruchomości będzie ulgą dla osób poszukujących domu, należy to postrzegać w kontekście niedawnej podwyżki stóp procentowych EBC – i oczekiwań, że do końca roku nastąpią kolejne podwyżki” – komentuje Joanna Fitzpatrick.
Dyrektor Fitzpatrick podkreśla, że wyższe stopy procentowe uderzają w rynek falowo. W pierwszej kolejności odczuwają je posiadacze kredytów ze zmienną stopą procentową, jednak z biegiem czasu presja związana z wyższymi kosztami obsługi długu dotknie wszystkich kredytobiorców, niezależnie od rodzaju posiadanej umowy. Co więcej, banki komercyjne, zmuszone do stosowania bardziej rygorystycznych testów warunków skrajnych przy badaniu wniosków, drastycznie ograniczają kwoty, jakie są gotowe pożyczyć potencjalnym klientom. „W przypadku osób kupujących nieruchomość po raz pierwszy, które od lat mają problemy z jej zakupem, wyższe koszty kredytu hipotecznego mogą zniweczyć korzyści wynikające z wolniejszego wzrostu cen nieruchomości” – dodaje ekspertka LHK Group.
Wprowadzone przez Europejski Bank Centralny zacieśnienie polityki pieniężnej może jednak w dłuższej perspektywie wymusić głębsze, strukturalne zmiany na rynku i doprowadzić do realnych spadków wycen. „W miarę jak podwyżki stóp procentowych EBC ograniczają kwoty, jakie potencjalni nabywcy mogą pożyczyć, może to z kolei obniżyć ceny nieruchomości” – prognozuje Fitzpatrick, wskazując, że przedłużający się cykl podnoszenia stóp procentowych ma potencjał odwrócenia trendu.
Mimo to dostępność finansowa mieszkań pozostaje kluczowym problemem społecznym w Irlandii. Ponieważ ceny nadal są rekordowo wysokie, dla kupujących po raz pierwszy oraz dla obecnych dłużników kluczowe staje się poszukiwanie optymalnych i najtańszych rozwiązań finansowych. Eksperci radzą osobom wchodzącym na rynek, aby w miarę możliwości maksymalizowały wkład własny i drobiazgowo porównywały oferty poszczególnych kredytodawców. Z kolei obecni właściciele domów powinni rozważyć refinansowanie swoich zobowiązań – systematyczne spłaty rat w połączeniu z dotychczasowym wzrostem wartości nieruchomości poprawiły bowiem wskaźnik Loan-to-Value (LTV), co otwiera drogę do negocjacji znacznie lepszych warunków marżowych.
Bogdan Feręc
Źr. Business Plus
Photo by Terrah Holly on Unsplash