Statystyki dotyczące irlandzkiego sektora mieszkaniowego od lat wywołują niepokój, jednak najnowsze raporty Departamentu Mieszkalnictwa ujawniają skalę zjawiska, której nie sposób już tłumaczyć wyłącznie dynamiką rynku. Zamiast bezpiecznych i godnych lokali, znaczna część najemców otrzymuje obiekty niespełniające elementarnych wymogów sanitarnych oraz budowlanych. Szokujący wskaźnik – ponad połowa prywatnych domów i mieszkań poddanych kontroli w zeszłym roku nie przeszła pierwszej inspekcji, co rzuca nowe światło na warunki, w jakich przychodzi żyć tysiącom rodzin.
Prawie sześćdziesiąt procent poniżej normy
Z opublikowanych danych wynika, że spośród 62 085 skontrolowanych przez władze lokalne nieruchomości aż 37 800 (czyli ponad 60%) nie odpowiadało minimalnym wymogom prawnym. Ustawodawstwo z 2019 roku jasno precyzuje, czym musi charakteryzować się każdy lokal przeznaczony na wynajem: sprawną instalacją grzewczą i elektryczną, odpowiednią wentylacją, dostępem do światła dziennego, zapleczem sanitarnym oraz zabezpieczeniami przeciwpożarowymi. Rzeczywistość weryfikuje jednak te zapisy w sposób wyjątkowo surowy.
Często nie chodzi o drobne usterki estetyczne, lecz o uchybienia bezpośrednio zagrażające zdrowiu i życiu mieszkańców. Zjawisko to nie jest przy tym nowym incydentem – Departament Mieszkalnictwa zbliżone odsetki negatywnych ocen odnotowuje regularnie w każdym roku, począwszy od 2012 roku.
Systemowe luki i paraliż inspekcyjny
Obecny stan rzeczy wynika z dwóch powiązanych ze sobą czynników, czyli postawy części właścicieli oraz ułomności systemu nadzoru. Rzecznik Sinn Féin ds. budownictwa mieszkaniowego Eoin Ó Broin zwraca uwagę na fakt, że mimo rosnącej liczby prowadzonych inspekcji, sam zasięg kontroli pozostaje dalece niewystarczający.
Oficjalny rejestr Residential Tenancies Board (RTB) obejmuje 240 964 umowy najmu, a ogromna liczba lokali funkcjonuje całkowicie poza jakąkolwiek ewidencją. Jednocześnie skuteczność i intensywność działań kontrolnych różnią się dramatycznie w zależności od hrabstwa. W niektórych rejonach samorządy wykazują się dużą aktywnością, w innych liczba inspekcji jest symbolicznym ułamkiem potrzeb.
Ó Broin proponuje rozwiązanie bezkompromisowe i wprowadzenie obligatoryjnego systemu certyfikacji oraz coroczną kontrolę co najmniej jednej czwartej całego rynku wynajmu. Zgodnie z tą propozycją, wynajmujący musieliby przedstawiać dowód spełnienia norm sanitarnych i technicznych już na etapie publikowania ogłoszenia.
Geografia niedbalstwa
Analiza przestrzenna danych ukazuje, że problem najsilniej dotyka aglomeracji miejskich oraz terenów o największej presji czynszowej. Na czele zestawienia pod względem liczby lokali niezgodnych z normami znajdują się cztery samorządy regionu stołecznego:
- Fingal (3768 zakwestionowanych lokali),
- South Dublin (3594),
- Dublin City (3209),
- Dún Laoghaire-Rathdown (2961).
Zły stan techniczny to jednak nie tylko domena stolicy. Wysoką liczbę nieprzepisowych nieruchomości odnotowano również w hrabstwie Meath (2692), w Cork – zarówno w samym mieście (2669), jak i na terenie hrabstwa (2208), a także w Waterford (1735), Louth (1582), Kildare (1421), Limerick (1365) oraz Mayo (1241).
Działania egzekucyjne samorządów sprowadzają się najczęściej do wystawiania nakazów naprawy usterek, a w roku ubiegłym wydano ich 2330. Liderem w tym zakresie była Rada Miasta Dublin (1274 nakazy), za którą uplasowało się hrabstwo Sligo z liczbą 554 decyzji. W przypadkach najbardziej rażących urzędnicy sięgają po nakazy zakazu użytkowania i wydano ich 210 (z czego 148 w Dublinie, 13 w Kildare i 11 w Wicklow). Ostatecznością pozostaje droga sądowa, na którą zdecydowano się jednak zaledwie w dziesięciu przypadkach na terenie Donegal, Dublina, Wicklow i Dún Laoghaire-Rathdown.
Między teorią a bezpieczeństwem w praktyce
Choć w 2023 roku przeprowadzono rekordową liczbę wizyt – 62 085, to nieruchomości skontrolowanych łącznie było 80 151 razy (uwzględniając ponowne inspekcje sprawdzające) – skala uchybień wskazuje na brak skutecznego efektu odstraszającego. Dla porównania, w 2022 roku wykonano 63 567 kontroli, w 2019 roku – 40 308, podczas gdy w latach 2005–2017 roczna średnia oscylowała wokół zaledwie 20 000 wizytacji.
Minister mieszkalnictwa James Browne z Fianna Fáil akcentuje, że gwarancja odpowiednich standardów – bez względu na to, czy mowa o dużym mieście, czy prowincji – stanowi bezwzględny obowiązek każdego właściciela i podstawowe prawo najemcy. Zapewnienia te brzmią jednak nadzwyczaj deklaratywnie w zestawieniu z twardą rzeczywistością, w której sześć na dziesięć skontrolowanych mieszkań nie spełnia podstawowych wymogów prawa.
Dopóki procedury weryfikacji pozostaną reaktywne, a sankcje za oferowanie lokali o obniżonym standardzie niedostatecznie dotkliwe, rynek najmu w Irlandii będzie zmagał się ze strukturalną patologią. Bez wprowadzenia powszechnej i egzekwowalnej certyfikacji, zapowiedzi o zapewnieniu bezpiecznych warunków mieszkaniowych pozostaną jedynie sformułowaniami w oficjalnych komunikatach rzędowych.
Bogdan Feręc
Źr. RTE
Photo by James Read on Unsplash