Ceny domów wchodzą w rok pełen napięć i sprzecznych sygnałów, więc z jednej strony mamy dynamiczne wzrosty, które w niektórych lokalizacjach sięgały w ostatnich dwunastu miesiącach niemal 100 tys. euro. Z drugiej, coraz wyraźniejsze prognozy mówiące o spowolnieniu, a nawet korekcie cen w dalszej części roku. Rynek, który jeszcze niedawno przypominał rozpędzoną lokomotywę, zaczyna właśnie łapać zadyszkę.
W części obszarów Dublin ceny domów wzrosły w ciągu roku nawet o 100 tys. euro. To skok, który dla wielu kupujących oznaczał definitywne wypadnięcie z gry. Wzrosty te wpisują się w szerszy trend i w ubiegłym roku ceny zwiększyły się średnio o 7,9 proc. Jednak według prognoz Instytut Profesjonalnych Aukcjonariuszy i Rzeczoznawców (IPAV) dynamika ma wyraźnie wyhamować. W tym roku spodziewany wzrost nie powinien przekroczyć 5 proc.
To oznacza jedno, że rynek dochodzi do ściany, za którą nie ma już tylu chętnych zdolnych zaakceptować kolejne podwyżki.
Sytuację komplikuje struktura podaży, bo w niektórych miejscach nawet 60 proc. proponowanych obecnie do sprzedaży domów pochodzi od właścicieli, którzy wycofali się z sektora najmu, czyli nie jest to naturalny przyrost nowej zabudowy, a zwykłe przesunięcie zasobów z jednego segmentu rynku do drugiego. Domy, które dziś trafiają na sprzedaż, jeszcze niedawno były wynajmowane, a właściciele podejmują decyzję o wyjściu z rynku najmu z różnych powodów, głównie rosnących kosztów utrzymania, regulacji oraz niepewności prawnej. Efekt jest jednak wspólny, zwiększona podaż nieruchomości z drugiej ręki w krótkim okresie, natomiast spada ilość lokali mieszkalnych przeznaczonych na najem.
Co jest w całej sprawie istotne, napływ dodatkowych nieruchomości może chwilowo wyhamować ceny, szczególnie jeśli popyt nie nadąży, jednak trudno mówić o trwałym przełamaniu trendu, gdy podstawowy problem, więc niedobór mieszkań, pozostaje w kraju nierozwiązany.
Problem dla wielu osób polega jednak na tym, że to nie kupujący są dziś w najtrudniejszej sytuacji, lecz najemcy. Domy, które wkrótce pojawią się na rynku sprzedaży, a także te, które będą wystawiane do końca 2026 roku, to w ogromnej mierze nieruchomości dotąd wynajmowane. Ich lokatorzy otrzymali już wypowiedzenia, co oznacza, że wyroki już zapadły, a to z kolei wpływać będzie na zwiększenie ilości osób poszukujących mieszkań lub tylko pokoi do wynajęcia.
Jeżeli spojrzeć na tę sytuację realnie, mamy właśnie przesunięcie tysięcy gospodarstw domowych z rynku najmu w stan niepewności. Natomiast przy ograniczonej liczbie dostępnych do wynajęcia mieszkań oznacza to jeszcze wyższą presję na czynsze i coraz trudniejsze warunki dla osób, które do tej pory, miały dach nad głową. Źródłem tej pogarszającej się właśnie sytuacji są przepisy wchodzące w życie 1 marca, a nowe regulacje zmieniają zasady gry na rynku najmu i w praktyce przyspieszają decyzje właścicieli o sprzedaży wynajmowanych nieruchomości. Odpowiedzialność za efekt domina spada więc na rząd, który swoimi decyzjami doprowadza do sytuacji, w której lokatorzy masowo zaczną tracić mieszkania.
Prognozowane spowolnienie wzrostu cen poniżej 5 proc., może oznaczać techniczne ochłodzenie rynku. Jeśli podaż z sektora najmu będzie wciąż napływać, więc możliwa jest drobna i z całą pewnością przejściowa korekta. Jednak niska skala tego zjawiska pozostaje tu kluczowa. Rynek nieruchomości rządzi się twardymi prawami, a ceny trwale spadają dopiero wtedy, gdy podaż systemowo przewyższa popyt. Jednorazowe „wyrzuty” mieszkań na sprzedaż, nawet jeśli medialnie spektakularne, nie muszą oznaczać długofalowego odwrócenia trendu. W krótkim okresie możemy więc zobaczyć dwa zjawiska jednocześnie, czyli lekkie schłodzenie cen transakcyjnych oraz dramatyczne napięcia na rynku najmu.
*
Nie wierzę, by zapowiadane spadki cen na rynku kupna-sprzedaży miały realnie zmienić obraz rynku w skali kraju. Powód? Skala napływu mieszkań z sektora najmu będzie i tak zbyt mała, by istotnie wpłynąć na ceny nieruchomości z drugiej ręki. Za to już teraz powinni zacząć obawiać się wszyscy najemcy, bo to oni zapłacą najwyższą cenę za regulacje, które od 1 marca wypychać będą ludzi z wynajmowanych domów prosto na bruk.
To niestety smutna prawda, którą przewidywałem już kilka tygodni temu.
Bogdan Feręc
Źr. Independent
Fot. CC BY-SA 2.0 Eric Jones