Ambitne deklaracje dotyczące dynamizacji sektora budowlanego zderzają się z twardą rynkową rzeczywistością. Najnowsze dane firmy doradczej JLL wskazują na utrzymującą się, głęboką lukę pomiędzy zapotrzebowaniem a realnym tempem oddawania do użytku nowych lokali mieszkalnych w irlandzkiej stolicy. Mimo okresowych impulsów stymulacyjnych ze strony administracji rządowej, w samym tylko Dublinie roczny deficyt wyniesie prawie 5400 mieszkań.
Z przedstawionych szacunków wynika, że w bieżącym roku dubliński rynek wzbogaci się o 9685 lokali mieszkalnych, natomiast w roku przyszłym wolumen ten ma osiągnąć poziom 10 304 jednostek. Wyniki te znacząco odbiegają od rzeczywistych potrzeb stołecznego obszaru metropolitalnego. JLL ocenia roczny popyt Dublina na co najmniej 15 100 nowych mieszkań. Wyliczenie to opiera się na analizie, z której wynika, że stolica skupiała aż 77% całkowitej podaży mieszkań w kraju w ostatniej dekadzie, zestawionej z ostrożnymi prognozami Komisji Mieszkalnictwa odnośnie do minimalnego zapotrzebowania krajowego.
Utrzymujący się deficyt jest następstwem zmiennej koniunktury z ostatnich lat. W minionym roku w Dublinie oddano do użytku 9622 mieszkania, podczas gdy rok wcześniej było to zaledwie 6568 lokali. Choć podejmowane przez rząd inicjatywy doraźne przyniosły chwilowe ożywienie, drugi kwartał bieżącego roku przyniósł ponowne załamanie dynamiki.
W skali całego kraju liczba oddanych lokali wyniosła zaledwie 2658, co stanowi spadek o 12% w porównaniu z analogicznym okresem roku ubiegłego. W samej stolicy tąpnięcie było jeszcze bardziej dostrzegalne i sięgnęło 16,4%. Zwraca również uwagę struktura powstającej tkanki miejskiej, bo ponad 90% nowo dostarczanych w Dublinie lokali, stanowią obecnie zabudowy wielorodzinne i apartamentowce.
Trzon obecnej podaży opiera się na decyzjach podjętych w 2024 roku, kiedy to rząd wprowadził czasowe zwolnienia deweloperów z opłat planistycznych oraz opłat za przyłącza wodne. Mechanizm ten wywołał gwałtowny skok liczby rozpoczynanych inwestycji. Zgodnie z wymogami prawnymi, aby skorzystać z ulg podatkowych, inwestorzy muszą sfinalizować te budowy do końca bieżącego roku.
Dane JLL wskazują, że w ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy bieżącego roku liczba rozpoczętych budów mieszkań sięgnęła 7732 jednostek, co stanowi ponad dwukrotność całkowitego wyniku z 2025 roku. Analitycy zwracają jednak uwagę, że średnia roczna stopa wzrostu na poziomie około 7% wypada blado na tle dynamiki rejestrowanej w latach 2021–2024. Prognozy wskazują ponadto na ryzyko ponownego wyhamowania inwestycji w 2028 roku, kiedy to rynek w pełni wchłonie projekty wygenerowane w okresie obowiązywania ulg.
Starszy dyrektor ds. rynków kapitałowych w JLL Ireland Niall Gunne podkreśla, że statystyczny wzrost liczby oddawanych mieszkań przesłania strukturalne słabości rynku. Zauważa również, że znaczna część obecnej produkcji jest jedynie efektem krótkotrwałego impulsu z 2024 roku, który poprawił rentowność przedsięwzięć. Choć kapitał inwestycyjny powraca do sektora mieszkaniowego, sam apetyt inwestorów nie rozwiąże kryzysu, jeśli poszczególne projekty nie obronią się pod względem ekonomicznym. Natomiast brak trwałych mechanizmów zapewniających opłacalność budów, stwarza realne zagrożenie ponownej zapaści podaży do 2028 roku.
Doświadczenia z okresu zniesienia opłat w 2024 roku dowodzą wyjątkowej wrażliwości sektora budowlanego na koszty wytworzenia. Równolegle na rynku dochodzi do przeobrażeń w strukturze własnościowej zasobu na wynajem, co potwierdzają dane Residential Tenancies Board. Obserwuje się stopniowe wypieranie drobnych wynajmujących przez podmioty instytucjonalne. W pierwszym kwartale bieżącego roku inwestorzy posiadający w portfelu 100 lub więcej lokali odpowiadali za 29% prywatnego rynku najmu, wobec 20% w drugim kwartale 2023 roku. To właśnie na duże podmioty przypadało ponad 70% przyrostu netto powierzchni najmowanych w analizowanym okresie.
Bogdan Feręc
Źr. Independent
Photo by Gabriel Ramos on Unsplash