Najnowsze dane dotyczące irlandzkiego rynku najmu malują ponury obraz, stanowiący wyzwanie o fundamentalnym znaczeniu dla stabilności społeczno-ekonomicznej kraju. Raport Daft.ie za pierwszy kwartał 2025 roku ujawnia przekroczenie psychologicznej bariery średniego czynszu na poziomie 2053 euro miesięcznie.
Ta bezprecedensowa wartość nie jest jedynie statystyczną anomalią, lecz symptomem głęboko zakorzenionego kryzysu podaży, potęgowanego przez złożone interakcje polityki regulacyjnej i dynamiki rynkowej.
Wzrost czynszów osiągający 48% w stosunku do poziomu sprzed pandemii COVID-19 i dramatyczny skok z najniższego punktu w 2011 roku (765 euro), manifestuje się z alarmującą dynamiką. Kwartalny wzrost o 3,4% należy do najwyższych od dwóch dekad, a roczna inflacja na poziomie 7,3% utrzymuje się na niepokojąco wysokim poziomie. Co znamienne, presja cenowa nie ogranicza się już do aglomeracji dublińskiej, gdzie roczny wzrost o 5,8% jest najwyższy od połowy 2023 roku. Pozostała część kraju doświadcza jeszcze bardziej intensywnej tej eskalacji, ze wzrostem na poziomie 8,6%, co zmniejsza dotychczasową dysproporcję między stolicą a regionami. Miasta takie jak Cork (13,6%), Galway (12,6%), a w szczególności Limerick (ponad 20%) stają się epicentrami gwałtownego wzrostu kosztów najmu.
Analiza regionalna ujawnia, że poza głównymi ośrodkami miejskimi w Leinster, Connacht i Ulster notują wzrosty przekraczające 5% rok do roku, podczas gdy Munster doświadcza wzrostu na poziomie 11,5%. Ta powszechność wzrostów podkreśla systemowy charakter problemu, wykraczający poza lokalne fluktuacje podaży i popytu.
Kluczowym czynnikiem napędzającym tę spiralę wzrostu jest chroniczny niedobór dostępnych nieruchomości na wynajem. Na dzień 1 maja 2025 roku w całym kraju odnotowano zaledwie nieco ponad 2300 ofert, co stanowi 14-procentowy spadek w ujęciu rocznym i trzeci najniższy poziom w maju od dwóch dekad. Ta dramatyczna redukcja dostępności, wynosząca niemal połowę średniej z lat 2015-2019, wskazuje na ograniczenia strukturalne w zdolności rynku do zaspokojenia rosnącego popytu. Trzeci kwartał z rzędu spadku dostępności, następujący po krótkotrwałym okresie wzrostu, sygnalizuje pogłębiającą się dysfunkcję rynku.
Profesor Ronan Lyons – wybitny ekonomista z Trinity College Dublin trafnie diagnozuje przyczynę tego stanu rzeczy jako „ostry i pogłębiający się niedobór”. Jego spostrzeżenia, że czynsze na wolnym rynku przekroczyły 2000 euro miesięcznie po raz pierwszy, kontrastuje z poziomem poniżej 1400 euro zaledwie pięć lat temu, co ilustruje skalę i tempo tej niepokojącej transformacji.
Krytyczna uwaga profesora Lyonsa kieruje się w stronę regulacji rynku najmu, a konkretnie zmian wprowadzonych w 2021 roku dotyczących kontroli czynszów. Jego argumentacja, że te regulacje „drastycznie ograniczyły zdolność irlandzkiego sektora wynajmu do przyciągania kapitału potrzebnego na nową podaż”, zasługuje na dogłębną analizę. Kontrola czynszów, choć zamierzona jako mechanizm ochrony najemców, w niezamierzony sposób może ograniczać rentowność inwestycji w nowe projekty mieszkaniowe, tym samym pogłębiając problem niedoboru.
Dane dotyczące wzrostu czynszów dla najemców pozostających w najmie, średnio o 3,1% rocznie w ciągu ostatniej dekady, a w porównaniu ze wzrostem dla nowych najemców, którzy borykają się ze wzrostem o 8,5% w tym samym okresie, dodatkowo komplikują obraz. W Dublinie ta dysproporcja jest jeszcze bardziej widoczna i wynosi 3,8% do 1,2%, co sugeruje, że obecny system kontroli czynszów może paradoksalnie penalizować mobilność najemców i utrwalać istniejące struktury najmu.
Propozycja profesora Lyonsa dotycząca „dawno oczekiwanej” reformy Stref Presji Czynszowej (RPZ), mającej na celu ułatwienie powstawania nowej podaży mieszkań na wynajem, wydaje się kluczowa. Dostosowanie irlandzkiego systemu do standardowych praktyk międzynarodowych, w szczególności poprzez umożliwienie resetowania czynszów przy zmianie najemcy oraz przegląd limitów podwyżek, mogłoby stworzyć bardziej sprzyjające środowisko dla inwestycji w sektorze.
Podsumowując, eskalacja cen czynszów w Irlandii nie jest jedynie przejściowym zjawiskiem rynkowym, lecz głębokim kryzysem strukturalnym, wymagającym kompleksowej i przemyślanej interwencji politycznej. Ignorowanie fundamentalnych przyczyn tego wzrostu, a w szczególności problemu chronicznego niedoboru podaży, grozi dalszą destabilizacją społeczną i ograniczeniem perspektyw ekonomicznych dla wielu mieszkańców Irlandii. Pilna i strategiczna reforma regulacji rynku najmu, w połączeniu z aktywnymi działaniami mającymi na celu zwiększenie podaży mieszkań, wydaje się niezbędna do złagodzenia tej erupcji cenowej i zapewnienia zrównoważonego oraz sprawiedliwego rynku mieszkaniowego w Irlandii.
Bogdan Feręc
Źr. Independent
Photo by Isaac Burke on Unsplash