Irlandzki rynek nieruchomości znalazł się w sidłach głębokiego paradoksu. Podczas gdy w skali całego kraju zapotrzebowanie na stabilne warunki bytowe rośnie w tempie wykładniczym, rzeczywista produkcja nowych domów pozostaje drastycznie niska w stosunku do realnych potrzeb społecznych.
Krajobraz, w którym dynamicznie przybywa lokali przeznaczonych wyłącznie na wynajem, wynii budowlane skutecznie maskują strukturalną niemoc sektora budowlanego. Najnowsze analizy fundamentalnie podważają optymistyczne deklaracje, kreśląc scenariusz nieuchronnego wyhamowania inwestycji mieszkaniowych i głębokiego regresu w stosunku do wcześniej wyznaczonych celów strategicznych.
Szczegółowe badania przeprowadzone przez renomowaną firmę budowlaną Mitchell McDermott, a szeroko relacjonowane przez krajowego nadawcę RTE, obnażają skalę problemu. Wszystko wskazuje na to, że w tym roku wolumen nowo wybudowanych lokali może zatrzymać się na poziomie zaledwie 32 tysięcy izb mieszkalnych. Co jeszcze bardziej niepokojące, prognozy na najbliższe dwa, trzy lata rysują jeszcze ciemniejsze barwy, zapowiadając spadek produkcji poniżej wskaźników odnotowanych w roku 2023.
Twarde dane Urzędu Statystycznego (CSO) odebrały więc rządzącym argumenty, że ubiegłoroczna produkcja zamknęła się w liczbie zaledwie 30 330 domów, co stanowi drastyczne tąpnięcie w zderzeniu z administracyjnymi oczekiwaniami, które zakładały pułap co najmniej 40 tysięcy obiektów oddanych do zamieszkania.
Kluczowym barometrem i zwiastunem przyszłej kondycji rynku jest dynamika przyznawania pozwoleń na budowę, a ta z kolei wykazuje niebezpieczną tendencję spadkową. W ubiegłym roku zielone światło na realizację otrzymało niespełna 35 tysięcy lokali, podczas gdy rok wcześniej wskaźnik ten wynosił 41 tysięcy. Wynik ten zapisał się w historii jako jeden z najniższych punktów zwrotnych w ciągu ostatnich sześciu lat.
Eksperci z branży, z Paulem Mitchellem na czele, nie pozostawiają złudzeń, że bez natychmiastowego wdrożenia radykalnych, systemowych reform i szerokich inwestycji w budownictwo mieszkaniowe na wyspie, szanse administracji państwowej na zrealizowanie ambitnego planu wybudowania 300 000 nowych domów do 2030 roku są bliskie zeru.
Głównym winowajcą tej sytuacji okazuje się paraliż biurokratyczny oraz specyficzny mechanizm, który analitycy określają mianem wysokiego wskaźnika śmiertelności wniosków. Dotyczy to przede wszystkim projektów składanych w ramach specjalnych, teoretycznie przyspieszonych procedur planistycznych, takich jak Strategic Housing Development (SHD) oraz Large-scale Residential Development (LRD). Programy te miały stanowić koło ratunkowe dla wyspy, odpowiadając za blisko połowę zatwierdzanych koncepcji mieszkaniowych.
Tymczasem szczegółowy ogląd procesów z lat 2018–2024 wykazuje, że na blisko 200 tysięcy zgłoszonych jednostek, ponad jedna piąta, spotkała się z kategoryczną odmową. Kolejne kilkanaście procent utknęło w procedurach kontroli sądowej, a tysiące lokali wciąż czeka w zawieszeniu na ostateczne decyzje urzędników.
Nawet tam, gdzie deweloperom udaje się przejść przez gąszcz przepisów i uzyskać pełne prawa użytkowe, co dotyczy niewiele ponad połowy wnioskodawców, rzeczywistość przynosi kolejne rozczarowania. Niemal jedna trzecia z zatwierdzonych w ten sposób lokali nigdy nie opuściła fazy projektowej, a ich budowa nawet nie ruszyła. W ostatecznym rozrachunku zaledwie czterdzieści procent z pierwotnej puli osiemdziesięciu tysięcy wniosków przetransformowało się w realne place budowy. Skala marnotrawstwa potencjału w obliczu potężnego kryzysu społecznego zmusza do rewizji całego systemu. Aby jednak osiągnąć zdrowy pułap oddawania pięćdziesięciu tysięcy domów rocznie, machina urzędnicza musiałaby przetwarzać i akceptować wnioski na poziomie stu dwudziestu pięciu tysięcy lokali każdego roku, więc to cel na ten moment całkowicie iluzoryczny.
W przestrzeni publicznej próbowano budować narrację sukcesu, posługując się danymi o złożeniu rekordowych sześćdziesięciu tysięcy powiadomień o rozpoczęciu budów w 2024 roku, co miało stanowić spektakularny, osiemdziesięcioprocentowy wzrost. Eksperci Mitchell McDermott rozbijają jednak tę fasadę, nazywając ją sztuczną manipulacją rzeczywistością.
Ten nagły zryw inwestorów nie wynikał z poprawy klimatu gospodarczego, lecz z gorączkowej próby zdążenia przed upływem terminów gwarantujących zwrot opłat za przyłącza wodne oraz zwolnienia z podatków deweloperskich. Choć ulgi te rzeczywiście uratowały rentowność niektórych projektów, ogólna statystyka została zniekształcona. Deweloperzy, chcąc zabezpieczyć maksymalne zniżki finansowe, zgłaszali intencję budowy wielkich kompleksów na kilkaset mieszkań, w rzeczywistości wprowadzając ciężki sprzęt jedynie pod realizację skromnego ułamka tej liczby.
Jednocześnie brak sankcji za niewywiązanie się z pełnej deklaracji sprawił, że papierowy sukces rozminął się z brutalną rzeczywistością irlandzkich ulic, pozostawiając tysiące rodzin bez widoków na własne lokum.
Bogdan Feręc
Źr. RTE
Fot. CC N Chadwick